Tipos de amortización de una hipoteca: ¿cuál te conviene más?
- Acfinan
- 19 oct
- 3 Min. de lectura
Cuando pides una hipoteca, no solo importa el tipo de interés o el plazo. También es clave entender cómo se amortiza —es decir, cómo devuelves el dinero al banco a lo largo del tiempo.
Existen distintos tipos de amortización hipotecaria, y conocerlos te ayudará a ahorrar intereses y elegir la opción más rentable según tu situación.
En este artículo te explicamos qué es la amortización, los sistemas más comunes (francés, alemán, americano), y cómo puedes amortizar antes para pagar menos cada mes.
¿Qué significa "amortizar una hipoteca"?
Amortizar una hipoteca es pagar poco a poco el capital prestado más los intereses que cobra el banco. Cada mes pagas una cuota que incluye dos partes:
Capital: la cantidad que reduces de tu deuda.
Interés: el coste del dinero que te presta el banco.
Con el paso de los años, la parte de intereses va bajando y la de capital va subiendo.
En Acfinan te ayudamos a entender estas diferencias y a calcular cuánto puedes ahorrar si amortizas antes o cambias de sistema.
Tipos de sistemas de amortización hipotecaria
A la hora de devolver la hipoteca, los bancos pueden aplicar diferentes métodos de cálculo.
Los tres principales son:
🔹 1. Sistema Francés (el más común en España)
Es el sistema utilizado en más del 90% de las hipotecas en España. Tú cuota mensual siempre es la misma, pero su composición cambia con el tiempo: al principio pagas más intereses y menos capital, y luego ocurre lo contrario.
Ejemplo: Si tu cuota es de 700 €, al principio pagarás 550 € en intereses y 150 € de capital. Años después, será al revés: 150 € en intereses y 550 € en capital.
💡 Ventajas:
Cuotas fijas y predecibles.
Ideal para quienes buscan estabilidad mensual.
🚫 Inconvenientes:
Al principio amortizas poco capital.
Pagas más intereses totales si cancelas antes.
Fuente de referencia: El País – Así funciona el sistema francés de amortización
🔹 2. Sistema Alemán
En este modelo, pagas cada mes la misma cantidad de capital, pero los intereses van disminuyendo. Esto hace que tus cuotas empiecen altas y bajen progresivamente.
Ejemplo: Si el préstamo es de 200.000 € a 20 años, cada mes devolverás 833 € de capital + intereses, que irán bajando conforme amortizas.
💡 Ventajas:
Pagas menos intereses totales.
Reduces la deuda más rápido.
🚫 Inconvenientes:
Cuotas iniciales más altas (no aptas para todos los bolsillos).
🔹 3. Sistema Americano
Menos habitual en España, se usa sobre todo en operaciones de inversión o hipotecas puente. Durante casi todo el préstamo, solo pagas intereses, y al final devuelves el capital de golpe.
💡 Ventajas:
Cuotas mensuales muy bajas.
Útil si esperas recibir dinero más adelante (venta, herencia, inversión, etc.).
🚫 Inconvenientes:
Riesgo alto si no puedes pagar el capital final.
Mayor coste total si no se planifica bien.
¿Qué significa amortizar anticipadamente una hipoteca?
Amortizar anticipadamente es pagar una parte del préstamo antes del tiempo pactado. Puedes hacerlo de dos formas:
1. Amortizar tiempo
Reduces los años de la hipoteca, pero mantienes la misma cuota.
✅ Ahorro en intereses.
❌ Cuota igual cada mes.
2. Amortizar cuota
Pagas menos cada mes, pero mantienes el mismo plazo.
✅ Más liquidez mensual.
❌ Ahorro en intereses menor.
En este artículo de Acfinan sobre amortización anticipada explicamos con ejemplos cuánto podrías ahorrar con cada opción.
Comisiones y costes por amortizar antes
Por ley (Ley 5/2019, de crédito inmobiliario), los bancos pueden aplicar una pequeña comisión, pero es limitada:
Hipoteca variable: hasta 0,25% si amortizas en los primeros 3 años.
Hipoteca fija: hasta 2% si amortizas en los primeros 10 años (1,5% después).
Más info oficial: Banco de España – Guía de buenas prácticas hipotecarias
💬En la práctica, amortizar sigue siendo rentable, porque el ahorro en intereses suele ser muy superior a la comisión.
¿Qué tipo de amortización me conviene más?
Depende de tu situación personal:
Conclusión
Si estás pensando en amortizar antes o cambiar el sistema de tu hipoteca, consulta siempre antes con un asesor hipotecario.
Podrías ahorrar miles de euros simplemente eligiendo el sistema correcto o negociando mejores condiciones.
💡 En Acfinan, analizamos tu hipoteca actual y te mostramos si te conviene amortizar tiempo, cuota o incluso subrogar tu préstamo para pagar menos cada mes.
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