¿Qué es un Contrato De Arras?
- Acfinan
- 15 jul
- 3 Min. de lectura
El contrato de arras es un documento fundamental en el proceso de compraventa de inmuebles. Actúa como un acuerdo preliminar que reserva el derecho a adquirir una propiedad y, a la vez, compromete a ambas partes (comprador y vendedor) a formalizar la transacción en el futuro.
Es, en esencia, una "señal" que demuestra la seriedad de la oferta y la aceptación.
¿Qué es un Contrato de Arras y para qué sirve?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva de una vivienda, en el que comprador y vendedor pactan por escrito su intención de cerrar la operación en un plazo determinado.
Este tipo de contrato ofrece seguridad y claridad a ambas partes antes de la firma de la escritura pública. Permite al comprador asegurar la propiedad mientras gestiona la financiación, y al vendedor, garantizar el interés real del comprador, estableciendo un marco de compromiso mutuo.
Elementos de un Contrato de Arras
Para que un contrato de arras sea válido y efectivo, debe incluir, al menos, los siguientes puntos:
1.Identificación de las Partes
Nombres completos, documentos de identidad y datos de contacto del comprador y del vendedor.
2.Descripción Detallada del Inmueble:
Dirección exacta, número de matrícula inmobiliaria, linderos, área y cualquier otra característica relevante de la propiedad.
3.Precio Total de la Compraventa:
El valor acordado por el inmueble.
4.Cantidad de las Arras:
El monto de dinero que el comprador entrega como "señal". Este valor se descontará del precio final de la propiedad.
5.Plazo para la Formalización:
La fecha límite en la que se debe firmar la escritura pública ante notario.
6.Distribución de Gastos:
Clarificación de quién asumirá los gastos de la escritura, impuestos y registro.
7.Cargas y Gravámenes:
Declaración del vendedor sobre posibles hipotecas, embargos o limitaciones que tenga la propiedad.
8.Condiciones Resolutorias (Si Aplican):
Cláusulas que permiten resolver el contrato bajo ciertas circunstancias, como la no aprobación de un crédito hipotecario.
9.Consecuencias por Incumplimiento:
Este es el punto más crítico y varía según el tipo de arras.
Tipos de Contrato de Arras
Es vital entender las diferencias entre los tipos de arras, ya que determinan las penalizaciones en caso de incumplimiento:
Arras Confirmatorias:
Propósito: Demuestran el inicio del contrato de compraventa y la firme intención de cumplirlo.
Consecuencia de Incumplimiento: Si alguna de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (es decir, que se realice la venta o la compra) o una indemnización por daños y perjuicios, que deberá ser demostrada ante un juez. Las arras se consideran un anticipo del precio total.
Arras Penitenciales (o de Desistimiento):
Propósito: Permiten a las partes desistir del contrato libremente, sin necesidad de justificarlo, asumiendo una penalización preestablecida.
Consecuencia de Incumplimiento: Si el comprador desiste, perderá la cantidad entregada como arras.
- Si el vendedor desiste, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como arras.
Importante: Este tipo de arras debe estar expresamente y claramente estipulado en el contrato. Si no se especifica, legalmente se entenderán como arras confirmatorias.
Arras Penales
Propósito: Funcionan como una garantía de cumplimiento del contrato y establecen una penalización económica si una de las partes incumple.
Consecuencia de Incumplimiento: Si el comprador incumple, perderá las arras entregadas. Si el vendedor incumple, deberá devolver las arras más una cantidad adicional (generalmente el mismo valor de las arras). A diferencia de las penitenciales, la parte cumplidora puede, además, exigir el cumplimiento del contrato. Es decir, las arras penales no eximen del cumplimiento si la otra parte lo demanda.
¿Cuánto se suele pagar en un Contrato de Arras?
Aunque no hay una norma fija, lo habitual es que se pacte un porcentaje sobre el precio total de compraventa.
Lo más común en España es que la señal sea de entre el 5% y el 10% del precio acordado por la vivienda.
Este importe sirve como compromiso firme del comprador y como garantía para el vendedor de que la operación va en serio. Además, la cantidad entregada se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura de compraventa.
¿Por qué es indispensable contar con un Contrato de Arras?
Seguridad Jurídica: Protege a ambas partes de posibles incumplimientos, estableciendo las reglas claras del juego.
Compromiso Real: Sirve como un filtro, asegurando que las ofertas sean serias y que el interés en la compraventa sea genuino.
Manejo de Tiempos: Otorga al comprador el tiempo necesario para gestionar créditos hipotecarios, realizar estudios de títulos y documentos, o cualquier otro trámite, con la tranquilidad de que la propiedad está "apartada".
