IVA en la Compra de Vivienda en España (2025)

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes, y la fiscalidad en la compra de una vivienda es uno de sus aspectos más complejos. Una pregunta clave siempre surge: ¿qué impuestos por la compra de una vivienda tengo que pagar?

El principal protagonista suele ser el IVA, pero no siempre aplica. Entender la tributación en la compra de una vivienda, especialmente cuándo pagas IVA y cuándo pagas ITP, es fundamental para calcular los gastos de compra de vivienda y evitar sorpresas.

¿Cómo se aplica el IVA al comprar una vivienda nueva en 2025?

En España, el IVA solo se aplica cuando compras una vivienda nueva directamente a una promotora o constructor. En 2025, el tipo general de IVA para vivienda nueva se mantiene en el 10% del precio de compraventa.

 Por ejemplo, si compras una vivienda nueva por 200.000 €, tendrás que pagar 20.000 € de IVA.

 Este impuesto no se aplica a viviendas de segunda mano, donde se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende de la comunidad autónoma.

¿Qué es el IVA?

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto indirecto que se paga al consumir productos o servicios. Se llama "indirecto" porque, como consumidor final, no lo pagas directamente a Hacienda, sino que lo abonas junto con el precio del producto o servicio que compras. La empresa que te lo vende es la encargada de recaudar ese IVA y entregárselo al Estado.

Es el impuesto al consumo más importante y común en España y en toda la Unión Europea.

Clases de IVA en España

En España existen principalmente tres tipos o clases de IVA, que se aplican según la naturaleza del producto o servicio:

IVA General (21%)

Es el tipo que se aplica por defecto a la gran mayoría de productos y servicios. Si un producto no tiene asignado un IVA reducido o superreducido, se le aplica el 21%.

• Ejemplos: Ropa, electrodomésticos, bebidas alcohólicas, tabaco, servicios de telefonía, servicios profesionales (abogados, consultores), gasolina, etc.

IVA Reducido (10%)

Se aplica a una larga lista de bienes y servicios considerados de uso habitual, pero no de primera necesidad.

• Ejemplos:

  - La mayoría de los alimentos (carne, pescado, pasta, aceite).

  - La compra de vivienda nueva (como se menciona en el artículo).

  - Transporte de viajeros (billetes de tren, autobús).

  - Servicios de hostelería (hoteles, restaurantes).

  - Entradas a cines, teatros y espectáculos.

  - Gafas graduadas y lentillas.

IVA Superreducido (4%)

Se reserva para productos y servicios considerados de primerísima necesidad.

• Ejemplos:

  - Alimentos básicos: pan, leche, huevos, frutas, verduras, hortalizas, cereales.

  - Libros, periódicos y revistas (que no sean solo de publicidad).

  - Medicamentos para uso humano.

  - Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial.

  - Vehículos para personas con movilidad reducida.

¿Vivienda Nueva o de Segunda Mano?

Esta es la clave de todo. El impuesto que pagues dependerá exclusivamente de si la casa que compras es a estrenar o si ya ha tenido un propietario anterior.

• Si compras una VIVIENDA NUEVA:

Pagarás IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Los impuestos por la compra de una vivienda nueva se pagan directamente al vendedor (el promotor), quien después lo ingresa en Hacienda. Se considera vivienda nueva aquella que se compra directamente al promotor una vez finalizada su construcción.

• Si compras una VIVIENDA DE SEGUNDA MANO:

Pagarás ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Los impuestos por una vivienda de segunda mano son gestionados por cada Comunidad Autónoma, por lo que su porcentaje varía en España.

IVA para vivienda nueva, ITP para vivienda de segunda mano. Son impuestos incompatibles; nunca pagarás los dos a la vez por la misma operación.

Tipos de IVA en la Compra de Vivienda Nueva en España

Una vez que sabes que tienes que pagar IVA, la siguiente pregunta es: ¿cuánto? En España, existen principalmente dos tipos de IVA para la compra de vivienda:

1. IVA General: 10%

Este es el porcentaje que se aplica en la mayoría de los casos al comprar una vivienda nueva de régimen libre. También se aplica a los anexos que se compren junto a la vivienda. El IVA del garaje y el IVA del trastero también será del 10% siempre que se compren en el mismo acto y con un máximo de dos plazas de garaje.

2. IVA Superreducido: 4%

Este IVA reducido, conocido como IVA VPO, se reserva para casos muy específicos de viviendas con protección social que cumplan requisitos estrictos:

• Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial.

• Viviendas de promoción pública.

• Viviendas destinadas a arrendamiento con opción a compra por parte de familias numerosas.

AJD: El Impuesto "Extra" que acompaña al IVA

¡Atención! Al comprar una vivienda nueva con IVA, también tienes que pagar otro impuesto: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto grava los documentos notariales necesarios para la operación, como la escritura pública de compraventa. Si además firmas una hipoteca, también pagarás el AJD de la hipoteca, aunque la base de cálculo es diferente.

El porcentaje del AJD también depende de cada Comunidad Autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la compraventa.

Fórmula para vivienda nueva: Precio de la vivienda + 10% de IVA (o 4%) + % de AJD.

¿Y qué pasa en las Islas Canarias? El IGIC

Canarias tiene un régimen fiscal diferente. Allí, en lugar del IVA, se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo general para la compra de vivienda nueva es del 7%.

Planifica tus Impuestos para una Compra Segura

Entender la diferencia entre IVA e ITP y saber qué tipo impositivo te corresponde es esencial para calcular el coste total de tu futura casa.

• Vivienda Nueva: Prepárate para pagar el IVA (10% o 4%) más el AJD.

• Vivienda de Segunda Mano: Tu impuesto será el ITP. Para ahorrar en los impuestos de la compra de una vivienda de segunda mano, investiga si en tu Comunidad Autónoma existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

Una buena planificación de la fiscalidad en la compra de tu vivienda te dará la tranquilidad financiera que necesitas para dar uno de los pasos más importantes de tu vida.

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