Qué deudas afectan al pedir una hipoteca para comprar vivienda

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 17 de julio de 2026

El banco no estudia una hipoteca mirando solo el precio de la vivienda. También calcula qué obligaciones tienes hoy, qué cuota asumirías después de la compra y qué margen quedaría para atender gastos ordinarios e imprevistos.

La Ley 5/2019 exige evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario. Entre los elementos que deben tenerse en cuenta están el empleo, los ingresos presentes y previsibles, los activos, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Por eso es útil preparar tus deudas antes de visitar una entidad.

Qué deudas puede revisar el banco

Préstamos personales y financiación de vehículos

La cuota de un préstamo personal o de coche reduce el dinero disponible cada mes. El banco puede pedir el contrato, el saldo pendiente, el plazo restante y los recibos pagados. No solo importa la cuota actual: también puede interesar cuándo termina y si la operación seguirá viva durante los primeros años de la hipoteca.

Si estás pensando en cancelar un préstamo antes de solicitar financiación, calcula el coste de la cancelación y conserva el certificado de saldo cero. Pagar una deuda puede mejorar el margen mensual, pero también puede reducir tus ahorros destinados a impuestos, gastos o entrada.

Tarjetas de crédito y compras aplazadas

Una tarjeta puede tener pagos aplazados, saldo dispuesto o un límite que la entidad quiera considerar al analizar tu capacidad. Las compras “compra ahora y paga después” y otros créditos de consumo también pueden formar parte del conjunto de compromisos que debes declarar.

No ocultes una tarjeta porque no la uses habitualmente. Si la cancelas, pide confirmación escrita de la cancelación y revisa después si la información se ha actualizado en los registros correspondientes.

Otras hipotecas y préstamos inmobiliarios

Si ya eres titular de una vivienda hipotecada, la cuota, el saldo pendiente, el tipo de interés y las garantías influyen en el nuevo estudio. También puede ser relevante si la nueva operación es para vivienda habitual, segunda residencia, inversión o refinanciación.

La entidad analizará las dos operaciones juntas y puede pedir información sobre alquileres, ingresos de la vivienda o gastos asociados. No des por hecho que una cuota se compensa automáticamente con un alquiler: el banco aplicará sus propios criterios de verificación y prudencia.

Avales y garantías

Firmar como avalista no siempre genera una cuota mensual, pero puede crear una obligación si la persona principal deja de pagar. La CIRBE puede recoger este tipo de riesgo indirecto. Antes de pedir hipoteca, revisa si has avalado a un familiar, socio o empresa y solicita la documentación de la operación.

Deudas impagadas y ficheros de solvencia

Una deuda pendiente puede aparecer en CIRBE si procede de una entidad declarante y cumple las reglas de declaración. Un incumplimiento comunicado a un fichero privado como ASNEF puede tener un efecto adicional en el estudio. En ambos casos, la entidad puede pedir aclaraciones y justificantes.

La guía sobre ASNEF y CIRBE explica por qué no debes tratarlos como si fueran el mismo registro. La guía para resolver una inclusión en ASNEF recoge los pasos documentales.

Cómo hacer una estimación de tu carga mensual

No existe una cifra única que garantice una hipoteca. Cada entidad puede aplicar políticas distintas según ingresos, estabilidad, tipo de vivienda, porcentaje financiado y perfil de riesgo. Aun así, puedes hacer una estimación interna para detectar si la operación está demasiado ajustada.

Suma:

• cuotas de préstamos y financiación vigentes;
• pagos mínimos o cuotas de tarjetas aplazadas;
• cuotas de otras hipotecas;
• obligaciones por avales cuando exista un pago efectivo;
• la cuota estimada de la nueva hipoteca;
• otros compromisos periódicos que no puedas cancelar.

Por ejemplo, si una unidad familiar ingresa 2.800 euros netos al mes, paga 350 euros por un préstamo y la nueva hipoteca tendría una cuota estimada de 950 euros, las obligaciones crediticias sumarían 1.300 euros. Es una relación aproximada del 46,4 %, pero no es un límite legal ni predice por sí sola la decisión del banco. Aún habría que incorporar gastos de vivienda, hijos, seguros, suministros, impuestos, estabilidad laboral y ahorro disponible.

El ejercicio sirve para hacer preguntas correctas: si sube el tipo de interés, si termina un préstamo dentro de poco, si la cuota es sostenible con un solo ingreso o si queda dinero suficiente para mantener un fondo de emergencia.

Qué documentos conviene preparar

Antes de iniciar el estudio, reúne:

• contratos y recibos de préstamos vigentes;
• certificados de saldo pendiente;
• certificados de cancelación de deudas pagadas;
• información de tarjetas y líneas de crédito;
• documentos de avales o garantías;
• informe de riesgos de la CIRBE;
• justificantes de cualquier rectificación en un fichero privado;
• nóminas, declaraciones de renta, extractos y prueba de ahorros.

Entregar información completa desde el principio reduce las diferencias entre la simulación inicial y la oferta final. La entidad puede solicitar documentación adicional, pero un expediente ordenado facilita que la evaluación sea coherente.

Qué hacer con las deudas antes de pedir hipoteca

No solicites financiación nueva sin necesidad

Un préstamo pequeño para cubrir gastos, una compra aplazada o una tarjeta nueva puede aparecer durante el estudio y cambiar la capacidad calculada. Si necesitas liquidez para la entrada o los gastos, analiza antes cómo afecta a la operación completa.

Valora cancelar deudas, pero protege tus ahorros

La cancelación de un préstamo puede reducir las cuotas, pero no conviene quedarse sin dinero para impuestos, tasación, mudanza, reparaciones y un fondo de emergencia. Pide una simulación con y sin la cancelación y compara el efecto real.

Corrige errores antes de firmar arras

Solicita tu informe de CIRBE y revisa los ficheros privados que puedan afectar al estudio. Si hay un dato incorrecto, empieza la reclamación antes de comprometer la compra.

Explica los compromisos que sí son correctos

Tener deudas no implica automáticamente una respuesta negativa. Una cuota bien atendida, un aval conocido o un préstamo que termina pronto pueden ser compatibles con la hipoteca si el conjunto de la operación resulta sostenible. Es mejor explicarlo y documentarlo que dejar que el banco lo descubra sin contexto.

Deudas y contrato de arras

El riesgo de firmar arras antes de conocer tu financiación aumenta cuando tienes deudas pendientes, una incidencia en ASNEF o un expediente que todavía no ha sido aprobado. Una simulación comercial no equivale a una oferta hipotecaria vinculante.

Antes de entregar dinero, comprueba:

• si la devolución depende de que obtengas financiación;
• qué importe y plazo deben aprobarte;
• qué ocurre si la tasación es inferior al precio;
• cuánto tiempo tienes para presentar la denegación;
• quién asume los costes si no se cumple la condición.

Pide que un profesional revise el contrato si la señal es elevada o las condiciones no están claras.

Conclusión

Las deudas que afectan a una hipoteca no son solo las que aparecen en ASNEF. El banco puede valorar préstamos, tarjetas, compras aplazadas, otras hipotecas, avales y cualquier compromiso que reduzca tu capacidad de pago. La evaluación debe considerar también ingresos, ahorro, empleo y gastos fijos.

Revisar la CIRBE, resolver los errores, reunir certificados y hacer una estimación realista te permite negociar con más información y evitar comprometer la compra antes de saber si la financiación es viable.

Puedes utilizar el comparador de hipotecas de ACFINAN para ordenar escenarios. Este contenido es divulgativo y no sustituye el estudio de solvencia de una entidad ni el asesoramiento jurídico sobre una deuda concreta.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, artículos 11 y 12, en el BOE
• Banco de España: antes de pedir una hipoteca
• Banco de España: contratación de la hipoteca
• Banco de España: CIRBE
• AEPD: requisitos de inclusión en ficheros de solvencia