Gastos de una hipoteca al 100% en Cataluña: qué pagas tú

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 16 de julio de 2026

Conseguir una hipoteca al 100% puede resolver el problema de la entrada, pero no significa necesariamente que puedas comprar una vivienda sin disponer de dinero. La clave está en distinguir entre el precio que financia el banco y el coste total de la compraventa.

La respuesta rápida es esta:

• La financiación al 100% suele referirse al precio de compra o al menor valor entre precio y tasación.
• En una vivienda usada en Cataluña debes prever el ITP, salvo que puedas aplicar un tipo reducido u otra ventaja fiscal.
• En una vivienda nueva normalmente debes prever IVA y AJD.
• La tasación la paga el cliente; el banco asume normalmente notaría, registro, impuestos y gestoría de la formalización de la hipoteca.
• También pueden existir gastos variables de compraventa, como copias notariales, inscripción de la compra, gestoría independiente, agencia o reformas.

¿Qué significa realmente que te concedan el 100%?

Cuando se anuncia una hipoteca al 100%, no debes interpretarlo automáticamente como “el banco paga todos los gastos”. Lo habitual es que el porcentaje se aplique al importe que la entidad está dispuesta a financiar sobre la vivienda.

Además, muchas entidades calculan el porcentaje sobre el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación. Si compras por 250.000 € y la vivienda se tasa en 240.000 €, una financiación del 100% podría quedarse en 240.000 €, no en 250.000 €.

Por eso, antes de firmar unas arras, conviene confirmar tres cifras:

1. El precio de compra.
2. El valor de tasación aceptado por la entidad.
3. El importe máximo que aparecería en la oferta hipotecaria.

Puedes revisar cómo funciona este punto en la entrada sobre qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra.

Gastos de una vivienda usada en Cataluña

Cuando compras una vivienda usada, normalmente debes pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. En Cataluña, la Agencia Tributaria de Cataluña publica los tipos aplicables y las tarifas reducidas según el tipo de comprador, el inmueble y su destino.

Como referencia general, la tarifa ordinaria para inmuebles de hasta 600.000 € es del 10 %. Existen tipos reducidos para algunos supuestos, entre ellos determinados compradores jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad o viviendas situadas en municipios rurales, siempre que se cumplan los requisitos vigentes.

No conviene aplicar el porcentaje de forma automática. La base imponible y el tipo pueden depender del valor de referencia, del precio, de la situación del comprador y del uso que vaya a tener la vivienda. Antes de calcular el dinero necesario, consulta la información vigente de la Agencia Tributaria de Cataluña sobre compraventa de inmuebles.

Gastos de una vivienda nueva

En una primera entrega de vivienda nueva por parte del promotor, la compra tributa normalmente por IVA. La Agencia Tributaria indica un tipo general del 10 % para viviendas, con particularidades para determinados tipos de vivienda protegida.

En Cataluña, cuando la transmisión tributa por IVA y se formaliza en escritura pública, también puede aplicarse AJD. La tarifa ordinaria indicada por la Agencia Tributaria de Cataluña para estas operaciones es del 1,5 %, aunque existen supuestos específicos y excepciones.

En la práctica, una vivienda nueva puede exigir una provisión inicial importante incluso si el banco financia el 100 % del precio. No sumes IVA y AJD sin comprobar antes la naturaleza exacta de la vivienda y la operación.

Puedes consultar la explicación general de la Agencia Tributaria sobre IVA o ITP al comprar una vivienda y el detalle territorial en la Agencia Tributaria de Cataluña.

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?

Los gastos de la compraventa y los gastos de formalizar la hipoteca no son lo mismo.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en la formalización del préstamo hipotecario el cliente paga la tasación y el banco asume normalmente el coste de la notaría, el registro, los impuestos y la gestoría asociados a la hipoteca. Así lo explica el Banco de España en su guía sobre gastos asociados a la hipoteca.

Eso no significa que el banco pague todos los costes de comprar la vivienda. Por ejemplo:

| Concepto | ¿Quién suele asumirlo? | Observación | |---|---|---| | ITP de vivienda usada | Comprador | Se liquida ante la administración autonómica. | | IVA de vivienda nueva | Comprador | Se abona con la compra al promotor. | | AJD de la compraventa | Comprador | Depende de la operación y de la normativa vigente. | | Tasación hipotecaria | Comprador | Debe realizarla una sociedad homologada. | | Notaría de la hipoteca | Banco | Se refiere a la escritura del préstamo. | | Registro de la hipoteca | Banco | No es lo mismo que registrar la compraventa. | | Gestoría de la hipoteca | Banco | Puede existir otra gestoría para trámites de la compra. | | Copias de la escritura de compraventa | Según solicitud | Depende de las copias y del trámite solicitado. | | Agencia inmobiliaria | Según contrato | No es un gasto hipotecario estándar. |

Otros importes que debes tener en cuenta

La tasación

La tasación permite al banco valorar la garantía y calcular el riesgo de la operación. El cliente la paga y tiene derecho a recibir una copia o el original si la hipoteca finalmente no se formaliza. El Banco de España también indica que las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente si está realizada por un tasador homologado y no ha caducado.

La nota simple y la comprobación registral

Antes de comprar interesa comprobar quién figura como propietario, si existen cargas y si la descripción de la vivienda coincide con la realidad. La nota simple puede ser solicitada por el comprador o gestionarse dentro del expediente.

La gestoría de la compraventa

La gestoría que tramita la hipoteca no siempre coincide con la que presenta impuestos o registra la compraventa. Pide un presupuesto desglosado y pregunta qué conceptos incluye.

Las arras

Las arras no son un impuesto, pero sí pueden obligarte a entregar una cantidad antes de la aprobación definitiva de la hipoteca. Si dependes de una financiación alta, revisa el contrato y valora incluir una condición vinculada a la obtención del préstamo.

La agencia inmobiliaria

La comisión puede recaer en el comprador, en el vendedor o repartirse según el contrato. No la des por incluida en los gastos hipotecarios: comprueba quién la paga, cuándo se devenga y si lleva IVA.

Reformas, muebles y mudanza

No forman parte del coste fiscal de la compraventa, pero sí del dinero que necesitas para entrar en la vivienda. Si financias el 100% del precio, no presupongas que tendrás margen para pagar una reforma o equipar el inmueble.

¿Cuánto dinero necesito como mínimo?

No existe una cifra única. Para una vivienda usada en Cataluña, una primera estimación debe incluir el ITP y los gastos variables. Para una vivienda nueva, debes partir del IVA y el AJD, además de los trámites que correspondan.

La cifra final dependerá de:

• el precio y la tasación;
• si el inmueble es nuevo o usado;
• si puedes aplicar un tipo reducido;
• si es vivienda habitual o segunda residencia;
• si existe Aval ICO u otra garantía;
• el banco y la estructura de la operación;
• la agencia, gestoría y servicios que intervengan.

Si quieres ver ejemplos con viviendas de 200.000 €, 250.000 € y 300.000 €, consulta la guía de dinero necesario para comprar un piso en Cataluña.

Checklist antes de aceptar una hipoteca al 100%

• ¿El 100 % se calcula sobre el precio, la tasación o el menor de ambos?
• ¿El importe incluye solo la vivienda o también algún gasto?
• ¿Cuánto ITP, IVA o AJD debes pagar?
• ¿Puedes aplicar un tipo reducido y qué requisitos debes cumplir?
• ¿Quién paga la tasación y qué ocurre si el banco no aprueba la operación?
• ¿Hay comisión de agencia o gestoría de compraventa?
• ¿Cuánto dinero debes entregar antes de la firma?
• ¿Qué gastos no aparecen en la simulación comercial?
• ¿La FEIN refleja el importe y las garantías que te habían explicado?

La guía de FIPRE, FEIN y FiAE en Cataluña puede ayudarte a revisar la documentación precontractual cuando la propuesta avance.

Conclusión

Una hipoteca al 100 % puede reducir o eliminar la entrada tradicional, pero no convierte la compra en una operación sin gastos. En Cataluña debes separar el precio financiado de los impuestos, la tasación y los trámites de la compraventa.

Antes de firmar arras, calcula el coste total con el tipo de vivienda, la provincia, el valor de referencia y tu situación personal. Si quieres conocer qué porcentaje de financiación puede encajar con tu caso, puedes consultar la hipoteca al 100 % en Cataluña o utilizar el comparador de hipotecas de ACFINAN.

La información de este artículo es divulgativa y no constituye una oferta vinculante ni asesoramiento fiscal personalizado.

Fuentes oficiales

• Banco de España: gastos asociados a la hipoteca
• Agencia Tributaria de Cataluña: compraventa de inmuebles
• Agencia Tributaria: IVA o ITP al comprar una vivienda
• Banco de España: contratación de la hipoteca