Hipoteca al 100% o Aval ICO: diferencias y cuál conviene más

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 16 de julio de 2026

No tener el 20 % de entrada no significa que todas las opciones sean iguales. Una hipoteca al 100 % y el Aval ICO pueden ayudar a financiar una parte elevada de la compra, pero funcionan de manera diferente y se dirigen a perfiles distintos.

La respuesta rápida es:

• La hipoteca al 100 % es una financiación bancaria elevada.
• El Aval ICO es una garantía pública para determinadas primeras viviendas habituales.
• Ninguna de las dos opciones significa automáticamente que se financien impuestos y gastos.
• En ambos casos, el banco analiza la solvencia y puede rechazar la operación.
• La mejor opción depende de tu edad, vivienda, ingresos, deudas, ahorros, tasación y garantías.

¿Qué es una hipoteca al 100 %?

Es un préstamo hipotecario cuyo importe puede llegar al 100 % del valor que la entidad tome como referencia para la operación. En muchas operaciones ese valor es el menor entre el precio de compraventa y la tasación.

No es un producto único con las mismas condiciones en todos los bancos. La entidad puede exigir un perfil estable, una vivienda adecuada, un aval, una garantía adicional o determinadas condiciones de la operación.

Por eso, cuando una persona pregunta “¿me darán el 100 %?”, la respuesta no depende solo de sus ingresos. También influyen:

• el tipo de contrato y la antigüedad laboral;
• las deudas existentes y la información de CIRBE;
• la edad y el plazo solicitado;
• el precio y la tasación de la vivienda;
• el destino como vivienda habitual o segunda residencia;
• los ahorros disponibles para impuestos y gastos;
• la existencia de avalista o doble garantía.

ACFINAN explica su modelo de estudio en la página de hipoteca al 100 % y en su página específica de financiación al 100 % en Cataluña.

¿Qué es el Aval ICO?

El Aval ICO para primera vivienda es una garantía pública que puede facilitar el acceso a una financiación superior a la que el banco concedería normalmente a un comprador sin ahorro suficiente.

Según la información oficial del ICO, el aval puede cubrir hasta el 20 % del préstamo y llegar hasta el 25 % en determinados casos relacionados con la calificación energética de la vivienda. La línea puede permitir que la financiación alcance el 100 % del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación.

El aval no es dinero que recibas en tu cuenta y tampoco sustituye el análisis del banco. La entidad sigue valorando si puedes pagar la cuota y si la vivienda ofrece una garantía suficiente.

La línea contempla la compra de una primera vivienda habitual por jóvenes dentro del límite de edad establecido y familias con menores a cargo, junto con requisitos de ingresos, residencia, precio de vivienda y solvencia. Comprueba siempre los requisitos vigentes en la página oficial del ICO y en la página de Aval ICO de ACFINAN.

Diferencias principales

| Aspecto | Hipoteca al 100 % | Aval ICO | |---|---|---| | Qué es | Financiación bancaria elevada | Garantía pública vinculada a una línea específica | | Quién puede solicitarla | Perfiles que acepte la entidad | Compradores que cumplan los requisitos del programa | | Vivienda | Depende de la política del banco | Primera vivienda habitual, según la línea | | Importe | Hasta el porcentaje aprobado por el banco | Puede llegar al 100 % del menor entre precio y tasación | | Quién decide | El banco | El banco, además de verificar el programa | | Impuestos y gastos | Normalmente quedan fuera | No son dinero entregado para pagarlos | | Garantías | Puede exigir aval o garantía adicional | El ICO cubre parte del riesgo dentro de sus límites | | Duración | La del préstamo | El aval tiene una duración propia, indicada por el programa |

¿Cuál puede convenir a cada perfil?

Primera vivienda y poco ahorro

Si tienes ingresos estables, compras tu primera vivienda habitual y encajas en los requisitos de la línea, el Aval ICO puede ser una vía que conviene estudiar.

Funcionario o trabajador estable fuera del programa

Si tu perfil laboral es sólido pero no encajas en el Aval ICO, una hipoteca al 100 % negociada con las entidades que acepten tu operación puede ser más relevante. Puedes revisar la página de hipoteca para funcionarios.

Autónomo

El Aval ICO no elimina el análisis de ingresos variables. El banco seguirá revisando IRPF, IVA, antigüedad, deudas y estabilidad de la actividad. Consulta también la hipoteca para autónomos.

Compra de segunda residencia

El Aval ICO está pensado para primera vivienda habitual. Si compras una segunda residencia en Cataluña, la estructura puede ser diferente. ACFINAN dispone de información específica sobre hipoteca para segunda residencia en Cataluña.

No residente

Un comprador no residente debe revisar con especial cuidado si cumple los requisitos de residencia y destino de vivienda del programa. No presupongas que el Aval ICO se aplica a cualquier compra en España.

¿Qué gastos quedan fuera en ambas opciones?

Aunque la financiación llegue al 100 % del menor valor entre precio y tasación, debes prever:

• ITP si compras una vivienda usada.
• IVA y AJD si compras una vivienda nueva, según la operación.
• Tasación.
• Trámites y copias de la compraventa.
• Comisión de agencia si corresponde.
• Reformas, muebles y mudanza.

En qué gastos pagas con una hipoteca al 100 % explicamos esta diferencia con más detalle.

Errores frecuentes

Confundir aval con subvención

El aval no es una cantidad que el Estado te ingrese para pagar la compra. Es una garantía frente al banco dentro de unos límites.

Pensar que cumplir los requisitos garantiza la aprobación

La entidad sigue estudiando tu solvencia. Puede rechazar la operación si la cuota es demasiado alta, existen deudas, la tasación no encaja o la vivienda no cumple sus criterios.

Firmar arras sin confirmar la financiación

Una simulación inicial no equivale a una aprobación. Antes de entregar una señal importante, confirma el importe, el plazo, la tasación y las condiciones de la operación.

Mirar solo el porcentaje financiado

Una hipoteca al 100 % con un tipo más alto, más productos vinculados o un plazo distinto puede tener un coste total diferente. Compara la TAE y el coste global, no solo la entrada.

Cómo decidir en cuatro preguntas

1. ¿Es tu primera vivienda habitual?
2. ¿Cumples los requisitos de edad, residencia, ingresos y precio del programa?
3. ¿La tasación coincide con el precio de compra?
4. ¿El banco te aprueba la cuota y el resto de condiciones?

Si la respuesta a la segunda pregunta es no, estudia una hipoteca al 100 % por otra vía. Si es sí, compara el Aval ICO con las alternativas que puedas obtener de las entidades adheridas.

Conclusión

No existe una opción universalmente mejor. El Aval ICO puede ser útil para un comprador solvente de primera vivienda habitual que tiene ingresos, pero no ha podido reunir toda la entrada. La hipoteca al 100 % puede ser más flexible para perfiles que no encajan en el programa o que cuentan con otras garantías.

En ambos casos debes confirmar el importe máximo, la tasación, los gastos y las condiciones antes de firmar. Puedes solicitar un estudio del Aval ICO, revisar la hipoteca al 100 % en Cataluña o comparar ofertas en el comparador de hipotecas.

La información es divulgativa y no garantiza la concesión de financiación. La aprobación depende siempre del análisis de la entidad y de la normativa vigente.

Fuentes oficiales

• ICO: Línea de Avales para primera vivienda
• Banco de España: contratación de la hipoteca
• Banco de España: gastos asociados a la hipoteca