ACFINAN17 de julio de 2026 · 4 min de lectura
Subrogación o novación de hipoteca: ¿en qué se diferencian?
Subrogar cambia de banco tu hipoteca; novar modifica sus condiciones en el mismo banco. Te explicamos costes, límites legales y cuándo usar cada una.
Autoría: Equipo editorial de ACFINAN
Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN
Última actualización: 17 de julio de 2026
Cuando alguien quiere mejorar las condiciones de su hipoteca, casi siempre pregunta por "cambiar de banco", pero en realidad existen dos caminos distintos con costes y trámites diferentes: la subrogación y la novación.
Qué es la novación
La novación modifica una o varias condiciones de tu hipoteca con el mismo banco que ya te la concedió: el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización o la eliminación de cláusulas. No cambia el acreedor, solo el contrato.
Qué es la subrogación
La subrogación implica un cambio de una de las dos partes del contrato:
- Subrogación de acreedor: cambias de banco. Tu nueva entidad paga la deuda pendiente a la anterior y pasa a ser tu acreedora, normalmente para conseguir mejores condiciones.
- Subrogación de deudor: cambia quien debe el préstamo, mantenido el mismo banco. Es habitual en compraventas donde el comprador asume la hipoteca ya existente del vendedor, o en un divorcio donde uno de los titulares se queda con la vivienda.
Diferencias prácticas entre subrogación y novación
| Novación | Subrogación (de acreedor) | |
|---|---|---|
| ¿Cambia el banco? | No | Sí |
| Qué se puede modificar | Tipo, plazo, cláusulas, sistema de amortización | Todo el contrato, al pasar a un banco nuevo |
| ¿Necesita acuerdo del banco actual? | Sí, es quien decide si acepta la novación | No depende del banco actual, solo del nuevo |
| Quién paga la tasación | El cliente | El cliente |
| Comisión aplicable | Limitada por ley, si existe pacto | Limitada por ley (ver más abajo) |
Cuánto cuesta cada una
La Ley 5/2019 limita la comisión que puede cobrar tu banco actual si decides subrogarte a otra entidad:
- Hipotecas a tipo variable: máximo 0,25 % durante los 3 primeros años, 0,15 % hasta el quinto año, y 0 % a partir de entonces.
- Hipotecas a tipo fijo: máximo 2 % durante los primeros 10 años, y 1,5 % a partir del undécimo año.
Además, en una subrogación de acreedor, la tasación de la vivienda corre a cargo del cliente, pero los gastos de notaría, registro y gestoría de la operación los asume el nuevo banco, no tú.
Cuándo conviene cada opción
- Pide una novación si tu banco actual está dispuesto a igualar o acercarse a las condiciones que encontrarías en el mercado: suele ser más rápido y evita cambiar de entidad.
- Estudia una subrogación si tu banco no quiere moverse y otra entidad te ofrece condiciones claramente mejores, especialmente si tu hipoteca ya ha superado los primeros años y la comisión de subrogación ya es baja o nula.
Antes de decidir, conviene comparar el ahorro real frente al coste de la comisión aplicable, algo que puedes revisar también en nuestra guía sobre el Euríbor y cómo afecta a tu cuota.
Cómo lo estudiamos en ACFINAN
Cuando un cliente nos pregunta si le conviene moverse, calculamos primero el escenario de novación con su banco actual y lo comparamos con las mejores condiciones disponibles en el mercado para su perfil, incluyendo la comisión aplicable en cada caso. No siempre la opción más publicitada es la que más ahorra.
Preguntas frecuentes sobre subrogación y novación
¿Qué diferencia hay entre subrogar y novar una hipoteca?
La subrogación cambia el banco o el titular; la novación modifica las condiciones dentro del mismo banco.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?
Depende del tipo de hipoteca: hasta el 0,25 % en variables durante los 3 primeros años, o hasta el 2 % en fijas durante los primeros 10 años, según lo pactado.
¿Quién paga la tasación al subrogar la hipoteca a otro banco?
La paga el cliente; los gastos de notaría, registro y gestoría de la operación los asume el nuevo banco.
¿Puedo pedir una novación si mi banco no quiere bajarme el tipo de interés?
Puedes solicitarla, pero el banco no está obligado a aceptarla. Si no hay acuerdo, la alternativa es estudiar una subrogación.
Conclusión
Novar o subrogar resuelven el mismo problema —mejorar tu hipoteca— por caminos distintos: uno se negocia con tu banco actual, el otro implica cambiar de entidad. En ACFINAN comparamos ambos escenarios con cifras reales antes de recomendarte cuál te conviene.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre subrogar y novar una hipoteca?
La subrogación cambia el banco que te presta el dinero (subrogación de acreedor) o la persona que figura como titular (subrogación de deudor). La novación modifica las condiciones de tu hipoteca actual —tipo, plazo, cláusulas— sin cambiar de banco.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?
Depende de si tu hipoteca original tiene comisión de subrogación pactada. En hipotecas variables, esa comisión está limitada al 0,25% durante los 3 primeros años y al 0,15% hasta el quinto; a partir de ahí, no se puede cobrar. En fijas, el límite es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% después.
¿Quién paga la tasación al subrogar la hipoteca a otro banco?
La paga el cliente, no el banco. En cambio, los gastos de notaría, registro y gestoría de la propia operación de subrogación corren a cargo del nuevo banco, según la Ley 5/2019.
¿Puedo pedir una novación si mi banco no quiere bajarme el tipo de interés?
Puedes solicitarla, pero el banco no está obligado a aceptar la novación en los términos que propongas. Si no llegáis a un acuerdo, la alternativa es estudiar una subrogación a otra entidad que sí ofrezca mejores condiciones.
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