¿Qué pasa con la hipoteca si me divorcio o me separo?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 17 de julio de 2026

Uno de los aspectos que más incertidumbre genera en un divorcio o una separación es qué ocurre con la hipoteca de la vivienda habitual. La respuesta corta es que el divorcio, por sí solo, no cambia nada frente al banco: hace falta un trámite adicional.

El banco no forma parte del divorcio

El convenio regulador de un divorcio puede repartir la vivienda y la deuda entre los excónyuges como acordéis, pero ese acuerdo no vincula al banco si no ha participado en él. Si ambos figuráis como titulares de la hipoteca, el banco os sigue considerando responsables solidarios: puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los dos, sin importar lo que hayáis pactado entre vosotros sobre quién debía pagar qué parte.

Esto significa que, aunque el convenio diga que uno de los dos asume la hipoteca en exclusiva, si esa persona deja de pagar, el banco puede dirigirse igualmente contra el otro titular.

Las tres salidas más habituales

1. Vender la vivienda

Se cancela la hipoteca con el precio de venta y se reparte lo que quede entre ambos, según lo acordado. Es la opción más limpia cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la vivienda en solitario.

2. Extinción de condominio

Uno de los dos se queda con el 100% de la vivienda, compensando económicamente al otro por su parte. Fiscalmente, esta operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se paga en una compraventa normal, porque la vivienda se considera un bien indivisible. El tipo de AJD es notablemente más bajo que el de una compraventa, aunque conviene revisar el caso concreto con un asesor fiscal, ya que la tributación exacta puede variar según la comunidad autónoma y si el divorcio es judicial o de mutuo acuerdo.

3. Liberar a un titular sin vender (novación)

Si uno de los dos se queda con la vivienda y quiere asumir la hipoteca en solitario, hace falta que el banco apruebe una novación de liberación de deudor: el titular que se queda solo debe demostrar que sus ingresos, por sí mismos, cumplen los criterios de riesgo que el banco exigiría a una persona en su situación. El banco puede negarse si no ve solvencia suficiente para asumir la deuda en solitario.

Por qué conviene resolver esto antes de firmar el convenio

Es habitual redactar el convenio regulador asumiendo que "la hipoteca se la queda él o ella" sin haber confirmado antes con el banco si va a aprobar esa liberación. Si el banco no la aprueba, ambos seguís siendo responsables solidarios pese a lo que diga el convenio, y puede generar problemas serios más adelante si la persona que se quedó con la vivienda deja de pagar.

Cómo ayudamos en ACFINAN en estos casos

Antes de firmar cualquier convenio que dependa de una novación o de una extinción de condominio, revisamos con el cliente si el banco va a aprobar la operación, calculando la tasa de esfuerzo de quien se quede solo con la hipoteca. Si hace falta cambiar de banco para conseguir esa aprobación, también valoramos una subrogación de deudor como alternativa.

Preguntas frecuentes sobre divorcio e hipoteca

¿El divorcio libera automáticamente a uno de los dos de la hipoteca?

No. El banco sigue considerando responsables solidarios a ambos titulares hasta que se apruebe expresamente una novación de liberación.

¿Qué es la extinción de condominio y cómo se relaciona con el divorcio?

Es la operación por la que uno de los dos se queda con toda la vivienda compensando al otro, y suele tributar por AJD en lugar de por ITP.

¿Puedo quedarme solo con la hipoteca si mi expareja no quiere seguir pagando?

Puedes solicitarlo mediante novación, pero el banco debe aprobarla comprobando que tus ingresos por sí solos son suficientes.

¿Si mi expareja deja de pagar su parte, me reclama el banco a mí?

Sí, si ambos seguís siendo titulares. La responsabilidad es solidaria frente al banco, al margen de lo acordado en el convenio de divorcio.

Conclusión

Un divorcio no modifica automáticamente quién debe la hipoteca frente al banco: hace falta vender, hacer una extinción de condominio o conseguir que el banco apruebe una novación de liberación. En ACFINAN revisamos la viabilidad de cada opción antes de que forme parte del convenio regulador, para evitar comprometerte a algo que el banco después no apruebe.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria de Cataluña: fiscalidad de la extinción de condominio
• Banco de España: guía hipotecaria