ACFINAN27 de julio de 2026 · 5 min de lectura
¿Cuánto cuesta construir una casa en 2026? Desglose real de todas las partidas
El presupuesto de contrata no es lo único que pagas al construir. IVA, honorarios técnicos, licencia, ICIO, acometidas e imprevistos: el desglose completo con porcentajes.
Autoría: Equipo editorial de ACFINAN
Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN
Última actualización: 27 de julio de 2026
El presupuesto que te da el constructor no es lo que vas a necesitar de verdad. Es la partida más grande, pero no la única: entre impuestos, honorarios técnicos, licencia municipal e imprevistos, el coste real de construir una casa suele quedar entre un 25% y un 35% por encima del presupuesto de contrata. Este desglose está pensado para que puedas hacer ese cálculo antes de ir al banco, no después.
El presupuesto de contrata no es el coste total
El presupuesto de contrata (o presupuesto de ejecución material) es lo que te cobra la constructora por levantar la vivienda: materiales, mano de obra y su margen. Es el número más visible porque suele ser el primero que te da el constructor, y también el que peor representa lo que realmente vas a necesitar en caja.
A partir de ahí hay que sumar, partida por partida, todo lo que convierte ese presupuesto en un proyecto financiable.
Partida por partida: qué se suma al presupuesto de obra
IVA de la ejecución de obra: 10%
La construcción de una vivienda tributa al tipo reducido del 10% de IVA (Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.3), frente al 21% general. Es una de las pocas ventajas fiscales claras de construir frente a otras operaciones inmobiliarias, y conviene tenerla presente porque no todos los proveedores la aplican correctamente en el presupuesto.
Honorarios técnicos: en torno al 8% de la obra, con IVA al 21%
Aquí es donde más se confunde la gente: los honorarios de arquitecto, aparejador, dirección de obra, dirección de ejecución, coordinación de seguridad y salud y el estudio geotécnico no tributan al 10%, sino al 21% general, porque son servicios profesionales, no ejecución de obra. En la práctica, este bloque suele moverse entre un 6% y un 12% del presupuesto de contrata según la complejidad del proyecto.
Licencia municipal e ICIO: en torno al 5%
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) tiene un tipo máximo del 4% sobre el presupuesto de ejecución material (Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 102.3), aunque cada ayuntamiento aprueba el suyo dentro de ese límite. A eso se suma la tasa de tramitación de la licencia urbanística, que suele añadir en torno a un punto porcentual más.
Acometidas de suministros
Conectar la vivienda a la red de agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones tiene un coste fijo que no depende tanto del tamaño de la obra como de la distancia a la red existente. Es habitual reservar varios miles de euros para este concepto, y conviene pedir presupuesto a las compañías suministradoras antes de cerrar la financiación.
Declaración de obra nueva: AJD, notaría y registro
Terminada la construcción, hay que inscribirla como "obra nueva" en el Registro de la Propiedad. Eso implica el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo que varía según la comunidad autónoma (orientativamente entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la obra), más los honorarios de notaría y registro.
Tasación
La tasación de la vivienda terminada la suele pedir el banco antes de liberar el último desembolso, y a diferencia de otros gastos de la hipoteca, es uno de los pocos que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI, art. 14.1.e) deja a cargo del cliente, no de la entidad.
Imprevistos: en torno al 10%
Es la partida que casi nadie presupuesta y la que más problemas causa a mitad de obra. Cambios de proyecto, subidas de precios de materiales o sorpresas en el terreno son más la norma que la excepción. Reservar un colchón de en torno al 10% del presupuesto de contrata es lo que separa un imprevisto gestionable de una obra parada por falta de liquidez.
Un ejemplo con números
Sobre un presupuesto de contrata de 250.000 € sin terreno, el desglose orientativo queda así:
| Partida | Importe aproximado |
|---|---|
| Presupuesto de contrata | 250.000 € |
| IVA de la obra (10%) | 25.000 € |
| Honorarios técnicos (con IVA) | 24.200 € |
| Licencia + ICIO (5%) | 12.500 € |
| Acometidas | 4.000 € |
| Obra nueva, notaría y registro | 5.250 € |
| Tasación | 500 € |
| Imprevistos (10%) | 25.000 € |
| Coste total (sin terreno) | ≈ 346.450 € |
Es decir, casi un 39% por encima del presupuesto de contrata inicial, sin contar el terreno si todavía tienes que comprarlo. Puedes hacer este mismo cálculo con tus propias cifras, incluyendo el terreno y la financiación disponible, en la calculadora de coste de la hipoteca autopromotor.
Cómo encaja esto con la financiación
Los bancos no suelen financiar el 100% de este coste total. Lo habitual es que apliquen hasta el 80% sobre el presupuesto de obra (normalmente sobre contrata + IVA + honorarios, no sobre licencia, ICIO o imprevistos) o sobre la tasación de la vivienda terminada, lo que sea menor. El resto —incluidos licencia, ICIO, acometidas e imprevistos— sale de tu aportación propia. Repasamos ese reparto y cómo se entrega el dinero por tramos en cómo funciona el desembolso de la hipoteca autopromotor.
Antes de firmar nada
Antes de comprometerte con una constructora o solicitar financiación, conviene tener claro qué documentación te va a pedir el banco además del presupuesto: te lo explicamos en requisitos y documentación de una hipoteca autopromotor.
Conclusión
El presupuesto de contrata es solo el punto de partida. Sumar impuestos, honorarios, licencia e imprevistos desde el primer momento —y no a mitad de obra— es lo que marca la diferencia entre un proyecto viable y uno que se queda corto de dinero antes de terminar.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿El presupuesto de contrata es lo mismo que el coste total de construir una casa?
No. El presupuesto de contrata es lo que te cobra el constructor por la obra en sí. A eso hay que sumarle el IVA de la obra, los honorarios técnicos con su propio IVA, la licencia municipal, el ICIO, las acometidas de suministros, la declaración de obra nueva y un margen de imprevistos. En conjunto, esas partidas añaden entre un 25% y un 35% sobre el presupuesto de contrata.
¿Por qué el IVA de la obra es del 10% y el de los honorarios del 21%?
Porque son conceptos distintos ante la ley del IVA. La ejecución de obra de una vivienda tiene un tipo reducido del 10% (Ley 37/1992, art. 91.Uno.3). Los honorarios de arquitecto, aparejador o dirección de obra son servicios profesionales y tributan al tipo general del 21%, no al reducido de la construcción.
¿Cuánto cuesta la licencia de obras y el ICIO?
El ICIO tiene un tipo máximo del 4% del presupuesto de ejecución material (Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 102.3), aunque cada ayuntamiento fija el suyo dentro de ese límite. A eso se suma la tasa por tramitar la licencia urbanística, que suele rondar el 1% adicional. En conjunto, conviene reservar en torno a un 5% del presupuesto de obra para licencia e ICIO.
¿Qué son los imprevistos y por qué hay que presupuestarlos?
Son la partida que casi nadie incluye al principio: cambios de última hora, precios de materiales que suben durante la obra, o hallazgos en el terreno que obligan a modificar la cimentación. Reservar en torno a un 10% del presupuesto de contrata como colchón de imprevistos evita que un sobrecoste puntual paralice la obra por falta de liquidez.
¿Tienes dudas sobre tu caso concreto?
Cuéntanos tu situación y nuestro equipo te dará una respuesta personalizada en menos de 24 horas, sin coste ni compromiso.