¿Qué pasa con las arras pagadas si consigo hipoteca al 100 %?

Si las arras se entregaron a cuenta del precio de la vivienda, forman parte de lo que ya has pagado. Conseguir una hipoteca al 100 % no obliga al vendedor a devolvértelas: en la escritura de compraventa se descuenta ese anticipo del importe que falta por abonar.

La pregunta para recuperar liquidez es otra: qué capital te presta el banco y cómo se dispone de él. Si financia el precio completo, hay que coordinar el dinero ya adelantado con el pago pendiente. Si el préstamo se limita a ese pago pendiente, la señal sigue siendo tu aportación.

Tres importes que deben quedar separados

El Consejo General del Notariado describe la señal como una cantidad entregada a cuenta del precio. Para preparar la firma, separa:

1. Precio total de compraventa. Lo acordado para adquirir la vivienda.
2. Cantidades ya pagadas. Reserva y arras, sin duplicar importes si una se incorporó a las otras.
3. Capital del préstamo. La financiación concreta que figura en la oferta y en la escritura de préstamo.

El pago pendiente al vendedor se obtiene restando al precio los anticipos acreditados. El capital del préstamo se fija en otra relación: la que tienes con la entidad financiera.

Un ejemplo: precio, señal y dinero pendiente

Ejemplo ilustrativo

Una compra de 200.000 € con 10.000 € adelantados

Supuestos

Ejemplo hipotético: precio de 200.000 € y arras de 10.000 € entregadas a cuenta. Se analiza únicamente el precio de compra; impuestos y otros gastos quedan fuera del cálculo.

Cálculo

200.000 € − 10.000 € = 190.000 € pendientes de abonar al vendedor.

Resultado

Con un préstamo de 190.000 €, las arras continúan siendo aportación propia. Si se acuerda un préstamo de 200.000 €, hay 10.000 € de diferencia respecto al pago pendiente: su destino y disponibilidad deben quedar expresamente coordinados con el banco.

Esa diferencia no es un segundo pago que deba recibir el vendedor. Tampoco debe darse por disponible para ti hasta conocer la forma de disposición del préstamo. El ejemplo explica el reparto del dinero, no una oferta bancaria.

¿Qué significa el 100 % en tu oferta concreta?

Antes de calcular el dinero que tendrás después de firmar, pide el importe del préstamo en euros. Una referencia comercial al 100 % no aclara por sí sola cuál es la base de financiación ni cómo se tratan los anticipos ya realizados.

La Ley 5/2019 regula la información personalizada mediante la FEIN. Contrasta el capital ofrecido, las condiciones de disposición y la finalidad del préstamo con el desglose de pagos de la compraventa.

La tasación no cambia lo que ya pagaste al vendedor. Y que el préstamo cubra el precio no convierte automáticamente los impuestos y gastos en dinero financiado.

Cómo preparar el reparto para el día de la firma

Envía al banco y a la notaría una relación con el precio, cada anticipo y el importe que queda pendiente. Indica quién recibió la reserva: vendedor, inmobiliaria u otro intermediario. Si un pago pasó de reserva a arras, adjunta el documento que lo incorpora al precio.

Pide que te confirmen cómo se entregará el préstamo, cuánto se destina al vendedor y qué ocurre con cualquier diferencia respecto al precio pendiente. Ese reparto debe encajar con el capital y las condiciones finalmente pactados.

Conserva el contrato de arras, sus anexos y los justificantes de transferencia. Si una cantidad no aparece reconocida por quien vende, hay que aclararla antes de utilizarla en el cálculo de la firma.

La comprobación que resuelve tu duda

Prepara una hoja con cuatro líneas: precio total, anticipos reconocidos, precio pendiente y capital del préstamo. Después añade el destino de cada pago de la firma.

Así podrás distinguir si buscas financiar lo que falta para comprar o recuperar parte de la liquidez que adelantaste. Son necesidades diferentes y deben quedar claras desde el estudio de la operación.