Comprar vivienda en pareja sin estar casados: cómo afecta a la hipoteca

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 17 de julio de 2026

Cada vez más parejas compran vivienda juntas sin estar casadas ni registradas como pareja de hecho. La buena noticia es que, para el banco, eso no cambia demasiado el proceso; la parte que sí conviene entender bien es qué ocurre entre vosotros, como copropietarios, si las cosas no salen como esperabais.

La idea esencial es esta:

• El banco puede conceder la hipoteca a dos cotitulares sin exigir matrimonio ni pareja de hecho registrada.
• Frente al banco, ambos titulares suelen responder solidariamente de toda la deuda, sea cual sea el reparto interno.
• El porcentaje de propiedad en la escritura no tiene por qué coincidir con el reparto de la deuda ante el banco.
• Si rompéis, la vivienda y la hipoteca no se dividen solas: hace falta un acuerdo, una extinción de condominio o una venta.

Cómo evalúa el banco a una pareja no casada

Para la entidad, lo relevante es la solvencia conjunta de quienes figuran como titulares del préstamo: ingresos, gastos, deudas y estabilidad laboral de cada uno. El estado civil no forma parte de ese análisis. Si ambos vais a figurar como prestatarios, el banco sumará vuestros ingresos y evaluará la operación como una unidad, igual que haría con un matrimonio.

Propiedad de la vivienda frente a responsabilidad de la deuda

Aquí es donde suele haber confusión, porque son dos cosas distintas:

• La propiedad (cuánto porcentaje de la vivienda tiene cada uno) se fija en la escritura de compraventa, normalmente en función de lo que aporta cada persona. Si no se especifica, la ley presume partes iguales.
• La responsabilidad frente al banco (quién debe pagar la hipoteca) suele ser solidaria: el banco puede reclamar el pago íntegro de la cuota a cualquiera de los dos titulares, con independencia del porcentaje de propiedad que tengáis pactado entre vosotros.

Esto significa que, aunque tú tengas el 30% de la vivienda y tu pareja el 70%, si el banco no cobra la cuota, puede reclamártela a ti al 100%. Después, internamente, podrías reclamar a tu pareja su parte, pero eso no libera tu responsabilidad frente al banco.

Qué conviene pactar antes de comprar

Como no existe un régimen legal específico para parejas no casadas equivalente al de los matrimonios, conviene dejar por escrito:

• el porcentaje de propiedad de cada uno, reflejado en la escritura;
• cómo se van a repartir los gastos mensuales, más allá de la cuota de la hipoteca;
• qué ocurre si uno de los dos deja de aportar su parte;
• qué pasaría con la vivienda en caso de ruptura: quién se queda, cómo se compensa al otro y en qué plazo.

Un acuerdo privado entre las partes, aunque no sustituye lo que diga la escritura frente a terceros, ayuda a evitar conflictos si la relación termina.

Qué pasa con la hipoteca si rompéis

Romper la convivencia no cancela la deuda frente al banco, igual que ocurre en un divorcio. Las vías más habituales son:

1. Vender la vivienda y repartir lo obtenido según el porcentaje de propiedad, cancelando la hipoteca con el importe de la venta.
2. Extinción de condominio: uno de los dos compra la parte del otro y se queda como único propietario. Suele tener una fiscalidad distinta a una compraventa entre terceros.
3. Subrogación de deudor: el banco libera de la deuda a quien sale de la operación y el otro asume la hipoteca en solitario, si su solvencia lo permite.

En cualquiera de los tres casos, el banco debe dar su conformidad, porque no puede verse obligado a aceptar un cambio en quién responde de su préstamo. Puedes revisar el mecanismo con más detalle en nuestra guía sobre subrogación o novación de hipoteca, y comparar con lo que ocurre en un divorcio en qué pasa con la hipoteca si me divorcio o me separo, porque el mecanismo legal frente al banco es muy similar aunque no haya matrimonio de por medio.

Checklist antes de comprar en pareja sin estar casados

• Habéis fijado el porcentaje de propiedad de cada uno en la escritura.
• Sabéis que la responsabilidad frente al banco suele ser solidaria, no proporcional al porcentaje de propiedad.
• Tenéis un acuerdo, aunque sea privado, sobre qué pasaría en caso de ruptura.
• Conocéis la diferencia entre vender, hacer una extinción de condominio o subrogar la deuda.
• Habéis hablado de cómo repartir gastos más allá de la cuota mensual.

Conclusión

Comprar vivienda en pareja sin estar casados no cambia cómo el banco evalúa la hipoteca, pero sí exige más previsión entre vosotros: la propiedad se reparte según lo que pactéis en la escritura, mientras que la deuda frente al banco suele ser solidaria e independiente de ese reparto. Dejar por escrito qué pasaría en caso de ruptura evita muchos conflictos posteriores.

La información de este artículo es divulgativa y orientativa. Cada operación depende de la escritura concreta y de la entidad financiera.

Fuentes oficiales

• BOE: Código Civil, régimen de la comunidad de bienes (artículos 392 y siguientes)
• BOE: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario