25 de julio de 2026 · 7 min de lectura

Comisión de subrogación: cuánto te puede cobrar el banco según cuándo firmaste

Los límites legales de la comisión de subrogación dependen de la fecha de firma de tu hipoteca. Tabla por tramos normativos y cómo localizarla en tu escritura.

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 25 de julio de 2026

La respuesta corta es: la comisión de subrogación está limitada por ley y el límite que se te aplica depende de la fecha en que firmaste tu hipoteca, no de la fecha en que quieras cambiarte de banco.

Es el número que decide la mayoría de las operaciones. Antes de comparar ofertas conviene saber cuánto puede cobrarte como máximo tu entidad actual, porque ese importe se resta directamente del ahorro. Si quieres ver el proceso completo, puedes consultar nuestra guía de subrogación de hipoteca.

Comisión de subrogación y compensación por riesgo de tipo de interés no son lo mismo

En las escrituras aparecen conceptos distintos que a menudo se confunden:

Comisión o compensación por reembolso anticipado (o por desistimiento). Es la que se activa cuando amortizas anticipadamente, total o parcialmente, incluida la amortización que se produce cuando otra entidad se subroga y liquida tu deuda. Es la que tiene porcentajes máximos legales.
Compensación por riesgo de tipo de interés. Solo existe en hipotecas firmadas bajo la Ley 41/2007 a tipo fijo o con periodos de revisión superiores a 12 meses, y solo se cobra si la entidad pierde dinero con la cancelación anticipada. No tiene un porcentaje máximo fijado por ley: se calcula según lo pactado.
Comisión de novación. Se aplica cuando modificas condiciones con tu banco actual, no cuando te cambias. Es otra operación distinta, que explicamos en subrogación o novación de hipoteca.

Si tu escritura no recoge ninguna de estas comisiones, no se te puede cobrar nada por este concepto.

Tabla de límites según la fecha de firma de tu hipoteca

Fecha de firma	Norma aplicable	Límite máximo
Antes del 27 de abril de 2003	Ley 2/1994	1% del capital amortizado en préstamos a interés variable, salvo daño económico acreditado por la entidad
Del 27 de abril de 2003 al 8 de diciembre de 2007	Ley 36/2003	0,5% del capital pendiente en préstamos a interés variable
Del 9 de diciembre de 2007 al 15 de junio de 2019	Ley 41/2007	0,5% durante los 5 primeros años y 0,25% a partir del sexto, más la eventual compensación por riesgo de tipo de interés
Desde el 16 de junio de 2019	Ley 5/2019	Depende del tipo de interés y del destino de la operación (ver siguiente tabla)

La Ley 5/2019 se publicó el 16 de marzo de 2019 y entró en vigor tres meses después, por lo que el corte práctico está en las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019.

Los límites de la Ley 5/2019, tramo a tramo

El artículo 23 de la Ley 5/2019, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 19/2022 y el Real Decreto-ley 8/2023, distingue tres situaciones:

Situación	Límite máximo aplicable
Hipoteca a tipo variable	La entidad solo puede haber pactado una de estas dos opciones: 0,25% del capital reembolsado durante los 3 primeros años, o 0,15% durante los 5 primeros años. Pasado ese periodo, 0%
Hipoteca variable que pasa a tipo fijo por subrogación o novación	0% si no hay amortización anticipada de capital. Si la hay dentro de los 3 primeros años, máximo 0,05%. A partir del tercer año, 0%
Hipoteca a tipo fijo	2% del capital reembolsado durante los 10 primeros años y 1,5% a partir del undécimo

Hay dos matices que cambian mucho la factura final:

Son topes, no importes automáticos. Si en tu escritura no se pactó comisión, no se paga. Si se pactó una inferior al tope, se aplica la pactada.
La comisión nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad. La ley define esa pérdida como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo en el momento del reembolso, proporcional al capital amortizado. Si el banco no pierde dinero, no hay compensación que cobrar aunque el porcentaje pactado lo permitiera.

El caso más favorable en 2026: pasar de variable a fijo

Con el Euríbor de vuelta por encima del 2,7% —la media oficial de junio de 2026 fue del 2,798%, frente al 2,081% de junio de 2025—, muchos titulares de hipoteca variable están mirando el tipo fijo. Ahí el legislador ha sido especialmente favorable: la conversión de variable a fijo mediante subrogación de acreedor no genera comisión cuando no se amortiza capital anticipadamente.

Es decir, si te cambias de banco y lo único que haces es convertir tu hipoteca variable en fija, sin reducir el capital pendiente, tu banco actual no puede cobrarte compensación por reembolso anticipado. Analizamos ese escenario en detalle en pasar la hipoteca de variable a fija.

Dónde localizar la comisión en tu documentación

Busca en este orden:

La escritura de préstamo hipotecario, en la cláusula de comisiones o de compensación por reembolso anticipado. Es el documento que manda.
La FEIN, si tu hipoteca es posterior a junio de 2019. La Ficha Europea de Información Normalizada resume tipo, TAE y comisiones. Puedes ver qué contiene cada documento en FIPRE, FEIN y FiAE.
El cuadro de amortización o el extracto anual, que a veces recoge las comisiones vigentes.

Si tienes dudas sobre la interpretación de la cláusula, pide a tu entidad una simulación por escrito del importe exacto que te cobraría hoy por la cancelación anticipada. Es un documento que están obligadas a facilitarte y que convierte una discusión de porcentajes en una cifra concreta.

Cuándo la comisión se come el ahorro

La comisión no invalida por sí sola una subrogación: hay que ponerla junto al resto de costes y compararla con el ahorro de los años que quedan.

Poco capital pendiente. Un 0,5% sobre 40.000 € son 200 €, fáciles de recuperar. Un 2% sobre 200.000 € son 4.000 €, que exigen un ahorro mensual considerable durante varios años.
Pocos años restantes. Si te quedan 6 años, el margen para recuperar los costes iniciales es estrecho aunque el tipo mejore.
Comisión más tasación. A la comisión hay que sumarle la tasación cuando no puede reutilizarse una vigente. Ambas forman el coste inicial que divides entre el ahorro mensual para obtener el punto de equilibrio, tal como explicamos en cuándo compensa subrogar la hipoteca.
La alternativa de amortizar. A veces el mismo dinero rinde más reduciendo capital que financiando un cambio de entidad. Lo comparamos en amortización anticipada de la hipoteca.

Puedes hacer una primera simulación del efecto sobre tu cuota con nuestra calculadora de hipoteca antes de pedir ofertas.

Conclusión

La comisión de subrogación no es un porcentaje único: es un tope legal que cambia según el año en que firmaste, el tipo de interés de tu préstamo y si la operación convierte una hipoteca variable en fija. Con la escritura delante y la fecha de firma clara, ese número deja de ser una incógnita y pasa a ser un dato más de la comparación.

La información de este artículo es divulgativa y orientativa. La comisión concreta aplicable a tu préstamo depende de lo pactado en tu escritura, de la normativa vigente en su fecha de firma y del cálculo de pérdida financiera que realice la entidad. ACFINAN es un intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España con el número D378 y puede revisar contigo la cláusula exacta antes de que muevas nada.

Fuentes oficiales

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de comisión por subrogar una hipoteca?

Depende de la fecha de firma de tu hipoteca. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 limita la compensación al 0,25% durante los tres primeros años o al 0,15% durante los cinco primeros años en préstamos variables, y al 2% durante los diez primeros años en préstamos a tipo fijo. En hipotecas firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019, el límite general es del 0,5% los cinco primeros años y del 0,25% después.

¿La comisión de subrogación la paga el banco o el cliente?

La asume el titular de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, gestoría y registro corren a cargo de la entidad, pero la comisión o compensación por reembolso anticipado la cobra el banco saliente al deudor. En la práctica, algunas entidades entrantes la asumen como parte de su oferta comercial, pero eso es una decisión comercial, no una obligación legal.

¿Puede el banco cobrarme el porcentaje máximo siempre?

No. Los porcentajes de la Ley 5/2019 son topes, no importes automáticos. La compensación solo se cobra si está pactada en la escritura y, además, nunca puede superar la pérdida financiera real que sufre la entidad, calculada como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo.

¿Qué pasa si paso de tipo variable a tipo fijo al subrogar?

Es el caso más favorable. Tras las modificaciones del Real Decreto-ley 19/2022 y del Real Decreto-ley 8/2023, si la subrogación de acreedor convierte un tipo variable en fijo no se devenga comisión alguna cuando no hay amortización anticipada de capital. Si la hay dentro de los tres primeros años, el límite es del 0,05% del capital reembolsado.

¿Dónde encuentro la comisión de subrogación de mi hipoteca?

En la escritura de préstamo hipotecario, en la cláusula de comisiones, compensación por reembolso anticipado o compensación por desistimiento. Si tu hipoteca es posterior a junio de 2019, también aparece en la FEIN que firmaste antes de la formalización. Si en la escritura no hay comisión pactada, no se te puede cobrar.

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