Contraoferta del banco al subrogar la hipoteca: qué puede hacer y cómo decidir

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 21 de julio de 2026

Una contraoferta del banco puede ser una buena oportunidad para mejorar tu hipoteca sin cambiar de entidad, pero también puede parecer atractiva solo porque reduce la cuota durante los primeros meses. La comparación correcta debe enfrentar la propuesta de novación con la oferta de subrogación usando los mismos datos.

Qué ocurre cuando inicias una subrogación

La nueva entidad prepara una oferta vinculante y comunica la operación al banco actual. Según el procedimiento explicado por el Banco de España:

1. La nueva entidad formula la oferta.
2. Solicita al banco actual el certificado de deuda pendiente.
3. El banco actual dispone de siete días naturales para entregar ese certificado.
4. Durante los quince días naturales siguientes puede proponer una modificación de las condiciones.
5. Si no se formaliza una novación con el banco actual dentro del plazo, puede otorgarse la escritura de subrogación.

La contraoferta no es una obligación de cambiar de banco ni una garantía de que la operación nueva vaya a aprobarse. Es una alternativa que debe estudiarse con números.

Novación y subrogación: qué cambia

La diferencia jurídica y práctica entre ambas opciones se explica con más detalle en subrogación o novación de hipoteca.

Cómo comparar las dos ofertas

Pide que ambas propuestas indiquen por escrito:

• Tipo de interés inicial y posterior.
• TAE.
• Cuota mensual.
• Capital pendiente utilizado.
• Plazo que queda.
• Coste total estimado.
• Seguros, nómina, tarjetas y demás vinculaciones.
• Comisiones y gastos.
• Condiciones que se mantienen si cancelas algún producto.

Señales de una contraoferta que merece estudiar

Puede tener sentido analizarla si:

• Iguala o mejora el coste total de la nueva oferta.
• Mantiene el mismo plazo o explica con claridad cualquier ampliación.
• Reduce el tipo sin exigir productos cuyo coste borra el ahorro.
• Evita una tasación o unos gastos que sí serían necesarios en la subrogación.
• Te ofrece mejores condiciones de amortización o cancelación.

No la aceptes solo porque el banco la presenta como una mejora urgente. Solicita la propuesta por escrito y calcula el coste total con calma.

Señales de que conviene seguir comparando

• Solo se muestra la cuota inicial.
• La cuota baja porque aumenta el plazo.
• La bonificación exige contratar varios productos.
• No aparece la TAE o no se explica cómo se obtiene.
• El tipo cambia después de un periodo inicial.
• No se aclaran las comisiones.

Qué decisión tomar

Aceptar la novación

Puede ser razonable si tu banco actual ofrece una mejora clara, el coste total es igual o inferior y valoras mantener la relación bancaria y la operativa existente.

Continuar con la subrogación

Puede ser más interesante si la entidad actual no iguala la oferta, si sus vinculaciones son más caras o si la nueva entidad ofrece un ahorro claramente superior durante el plazo restante.

No cambiar todavía

También es una decisión válida si la diferencia de ahorro no compensa los costes, si quedan pocos años de préstamo o si necesitas conservar liquidez.

Conclusión

La contraoferta del banco actual no debe compararse con la oferta nueva mirando únicamente la cuota. Hay que poner frente a frente el tipo, la TAE, el plazo, los seguros, las comisiones y el coste total. Solo así puedes decidir entre novación, subrogación o mantener tu hipoteca actual.

La información de este artículo es divulgativa. Las condiciones finales dependen de la escritura, de la solvencia del titular y de las ofertas vinculantes de las entidades.

Fuentes oficiales

• Banco de España: subrogación o cambio de banco
• BOE: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario