¿Cómo descubro si hay derramas o una ITE desfavorable antes de comprar una vivienda?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Cuando encuentras una vivienda de segunda mano que te gusta, es fácil pensar que las sorpresas económicas, si llegan, vendrán del banco. Pero hay dos riesgos que no tienen nada que ver con la hipoteca y que pueden aparecer después de haber firmado: una derrama de comunidad que nadie mencionó, o una Inspección Técnica del Edificio (ITE) desfavorable que obliga a una reforma cara. Ninguna de las dos la revisa el notario el día de la firma, así que descubrirlas a tiempo depende de que tú —o tu gestoría— las investigues antes.

En este artículo te explicamos qué comprueba realmente el notario, qué debes pedir tú antes de firmar las arras, y cómo hacerlo tanto si compras en Cataluña —donde el trámite tiene su propia terminología y no existe un buscador público como en otras ciudades— como en el resto de España.

¿El notario comprueba la ITE antes de firmar?

No. Es una de las confusiones más habituales entre compradores, pero la ITE no forma parte de la documentación que revisa el notario. La Inspección Técnica de Edificios es un trámite administrativo que se tramita con el ayuntamiento (o, en Cataluña, principalmente con la Generalitat), y ningún notario la solicita de oficio antes de autorizar una escritura.

Lo que sí interviene en la notaría es un documento distinto: el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, exigido por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y aparece en un momento muy concreto, la escritura de compraventa, no en el contrato de arras. El vendedor está obligado a aportarlo —aunque el comprador puede renunciar a exigirlo, algo que no conviene hacer a la ligera— y sin él, el notario no puede autorizar la venta.

Ese matiz importa porque, si dejas la comprobación de derramas e ITE para el día de la firma, ya habrás entregado la señal de las arras semanas o meses antes.

Qué es exactamente la ITE (y el IITE en Cataluña)

La ITE certifica el estado de conservación de un edificio: estructura, fachada, cubierta e instalaciones comunes. Si el resultado es desfavorable, la comunidad tiene un plazo para presentar un programa de rehabilitación, y eso casi siempre significa derramas futuras.

En Cataluña conviene usar el término correcto: la ITE es la inspección, y el IITE (Informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici) es el documento que resulta de ella. Si el informe es favorable, el edificio obtiene el certificat d'aptitud. La norma vigente es el Decret 67/2015, dentro del marco de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge.

Cómo comprobar la ITE antes de firmar las arras

Aquí hay una diferencia práctica importante según dónde compres. Ciudades como Madrid tienen un buscador público online, por dirección o número de expediente, así que cualquiera puede consultarlo sin ser todavía propietario. En Cataluña no existe ese acceso abierto: la consulta se hace a través del registre electrònic de la Generalitat, y pide datos —DNI, escritura o acta de la comunidad— que normalmente solo tiene quien ya es propietario.

En la práctica, si compras en Cataluña, la vía más realista es pedir directamente al administrador de fincas o al vendedor una copia del último IITE o del certificat d'aptitud, antes de comprometer ninguna cantidad. Si se niegan o no pueden aportarlo, ya es en sí mismo un dato a tener en cuenta.

Cómo saber si hay derramas aprobadas o pendientes

El certificado del artículo 9 LPH refleja las deudas ya exigibles, pero una derrama recién aprobada en junta puede no figurar todavía como deuda si el cobro aún no ha empezado. Por eso conviene pedir, además del certificado, la copia de las actas de las juntas de propietarios de los últimos uno a tres años: ahí aparecen las derramas aprobadas, las que están en estudio y cualquier proyecto de rehabilitación que se haya debatido.

Sobre quién paga una derrama cuando cambia el propietario a mitad de proceso, la ley no da una regla tan simple como parece: liga la obligación a quien sea propietario "en el momento de la exigibilidad" de cada cuota. En la práctica conviene no dejarlo a la interpretación y pactarlo expresamente en el contrato de arras, incluyendo qué ocurre si después aparece una derrama que el vendedor no mencionó.

Antes de firmar las arras: qué pedir

• El certificado de deudas de la comunidad (art. 9 LPH) al administrador de fincas, con antelación, no en la notaría.
• Las actas de las últimas juntas de propietarios (uno a tres años), para ver derramas aprobadas o en estudio.
• El estado de la ITE/IITE del edificio, directamente al ayuntamiento o, en Cataluña, al administrador o al vendedor.
• Una declaración expresa del vendedor en las arras sobre derramas pendientes o aprobadas, con consecuencias claras si resulta inexacta.

Esta comprobación tiene el mismo espíritu que revisar la nota simple de la vivienda o, si compras en Cataluña, la cédula de habitabilidad: son trámites que nadie te exige hacer antes de las arras, pero que evitan sorpresas caras después.

Qué revisamos en ACFINAN antes de acompañarte a firmar

Cuando estudiamos una operación, no nos limitamos a la parte financiera: si detectamos que falta el certificado de la comunidad o que no se ha comprobado la ITE, te lo señalamos antes de que firmes nada y te recomendamos incluirlo como condición en el contrato de arras. Si ya tienes claro cómo vas a financiar la compra, también es buen momento para revisar que la cláusula de financiación de las arras esté bien redactada.

Preguntas frecuentes sobre derramas e ITE al comprar vivienda

¿Puede el vendedor ocultar una derrama aprobada?

No debería, pero ocurre. El certificado de deudas del art. 9 LPH no siempre refleja una derrama recién aprobada si el cobro todavía no ha empezado, así que la única forma fiable de descartarlo es pedir también las actas de las últimas juntas, no solo el certificado.

¿Qué pasa si compro una vivienda con la ITE desfavorable?

No es ilegal comprarla, pero heredas la obligación de la comunidad de ejecutar las obras del plan de rehabilitación, con la derrama correspondiente. Conviene conocer el importe estimado antes de firmar, no después.

¿El certificado de la comunidad se pide en las arras o en la escritura?

Legalmente es un requisito de la escritura, no de las arras. Pero nada impide pedirlo antes al administrador de fincas, y es lo recomendable si vas a entregar una señal importante.

¿En Cataluña puedo consultar la ITE de un edificio por internet como en Madrid?

No hay un buscador público abierto por dirección como el de Madrid. En Cataluña la consulta se hace por registre electrònic de la Generalitat con datos que normalmente solo tiene el propietario, así que la vía práctica es pedir el informe al administrador o al vendedor.

Conclusión

Ni las derramas ni la ITE aparecen en el radar del notario el día de la firma: son comprobaciones que dependen de que las pidas tú, y cuanto antes, mejor, porque las arras ya comprometen tu dinero. Pedir el certificado del art. 9 LPH, las actas recientes de la comunidad y el estado de la ITE antes de firmar cuesta poco tiempo y evita sustos que sí cuestan dinero.