Debo dinero a familiares o amigos: ¿tengo que declararlo al pedir una hipoteca?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Última actualización: 3 de agosto de 2026

Si existe una obligación real de devolver dinero a un familiar o amigo, conviene incorporarla al presupuesto y explicarla cuando sea necesaria para estudiar la hipoteca, aunque no aparezca en CIRBE. La clave está en no confundir préstamo, donación y transferencia informal: cada situación tiene una devolución, una documentación y un tratamiento fiscal diferente. Ordenarlo antes ayuda a justificar el origen de la entrada y a calcular una cuota hipotecaria que no dependa de ocultar compromisos.

01

Donación

No hay obligación de devolución; revisa su tratamiento fiscal y la prueba del origen.

02

Préstamo documentado

Contrato, transferencia y calendario de devolución para explicar el compromiso.

03

Transferencia sin aclarar

Conviene ordenar la documentación antes de usarla como entrada o ahorro.

Préstamo, donación y ayuda informal no son lo mismo

Una persona puede recibir dinero de sus padres, de un hermano o de un amigo por muchas razones. Para una hipoteca, la pregunta práctica es si debe devolverlo y cómo se puede acreditar.

• Donación: el dinero se entrega sin obligación de devolución. Tiene su propia fiscalidad y normalmente exige documentar origen, importe y tratamiento tributario.
• Préstamo entre particulares: existe una obligación de devolver una cantidad, con o sin intereses. Esa cuota o devolución futura puede afectar al presupuesto.
• Ayuda o transferencia sin aclarar: puede ser difícil explicar si era regalo, préstamo o simple movimiento entre cuentas si no hay documentos coherentes.

No elijas una etiqueta solo porque parezca más conveniente para la hipoteca. La documentación y los movimientos deben reflejar la realidad. Si el dinero se va a usar como entrada, la necesidad de poder explicar su origen es todavía mayor.

Por qué no aparecer en CIRBE no lo vuelve irrelevante

La CIRBE recoge préstamos, créditos, avales y riesgos declarados por entidades financieras. Un préstamo entre particulares puede no estar en ese registro. Eso no significa que desaparezca de tu economía mensual ni que deba ignorarse si el banco pregunta por deudas, gastos o transferencias relevantes.

La Ley 5/2019 exige que la evaluación de solvencia se realice con información correcta, completa y comprobable. Si devuelves 200 € al mes a un familiar, ese compromiso reduce el dinero disponible igual que otra cuota, aunque no tenga el mismo formato bancario. Si no hay cuota mensual pactada pero existe un pago futuro relevante, también puede ser necesario explicarlo dentro de la operación.

Puedes revisar qué aparece y qué no en ASNEF o CIRBE: diferencias clave al pedir una hipoteca, pero no uses ese artículo para decidir que un préstamo privado puede ocultarse.

Contrato, transferencia y calendario de devolución

Un préstamo familiar bien ordenado suele poder explicarse con documentos sencillos y coherentes:

1. contrato con partes, importe, fecha y condiciones;
2. transferencia bancaria identificable entre quien presta y quien recibe;
3. calendario de devolución, incluso si no hay intereses;
4. comprobantes de las devoluciones ya realizadas;
5. documentación fiscal aplicable en la comunidad autónoma competente.

En Cataluña, la Agencia Tributaria indica que el préstamo entre particulares está sujeto pero exento de pago y que el prestatario debe presentar el modelo 600 junto con el contrato. El plazo y el procedimiento dependen de la administración competente; si la operación se vincula a otra comunidad, revisa su normativa antes de usar el ejemplo catalán como regla nacional.

Documentar no convierte por sí solo el préstamo en compatible con cualquier hipoteca. Permite, eso sí, explicar qué es el dinero, si existe una cuota y por qué aparece una transferencia en la cuenta.

Cómo justificar el dinero de la entrada

El banco puede pedir información sobre el origen de los fondos usados para comprar. Si una parte de la entrada procede de la familia, no es lo mismo que haya sido un ahorro acumulado. Evita convertir una transferencia familiar en “ahorro propio” dentro de la solicitud si existe una devolución pactada.

La explicación puede ser tan sencilla como: “Recibí 15.000 € mediante préstamo familiar, con contrato y devolución de 150 € al mes”. Después habrá que valorar si la hipoteca estimada, la cuota familiar y el resto de gastos caben dentro del presupuesto. Si fue una donación, revisa su liquidación y guarda los justificantes correspondientes.

La guía ayuda de los padres para comprar casa: donación, préstamo familiar, aval o segundo titular compara estas opciones desde la perspectiva de la compra y sus documentos.

Cuando no hay intereses ni cuota fija

Un préstamo familiar puede ser sin intereses o tener una devolución flexible. Esa flexibilidad no elimina la necesidad de explicar qué se acordó. Si no existe una cuota mensual, deja constancia de cómo y cuándo se prevé devolver el dinero. Si las devoluciones dependen de una futura venta, de una paga extra o de otra circunstancia, no las conviertas en ingresos disponibles para la hipoteca.

En el presupuesto puedes reflejar dos niveles: la cuota obligatoria actual y una reserva razonable para una devolución futura, si está pactada. El banco aplicará su propia metodología, pero tú evitarás calcular la vivienda como si ese dinero no tuviera ningún compromiso asociado. La claridad también protege a la persona que presta: sabe qué se ha acordado y qué documento respalda la operación.

Si el dinero procede de varias personas

Cuando intervienen padres, hermanos y amigos, intenta no agrupar todas las transferencias bajo una misma explicación genérica. Prepara una ficha por cada origen: quién entrega el dinero, importe, fecha, naturaleza de la operación y documento disponible. Las transferencias pequeñas entre familiares pueden tener una explicación cotidiana; una cantidad relevante para la entrada merece una documentación proporcional.

Si las partes cambian un préstamo por una donación o modifican el calendario, no basta con corregir una nota personal. Revisa el efecto fiscal y documenta el cambio. Las reglas autonómicas pueden variar, por lo que este artículo no sustituye la consulta a la administración tributaria competente ni a un asesor fiscal.

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Ejemplo: préstamo sin intereses para completar la entrada

Imagina que una persona recibe 18.000 € de un familiar para completar la entrada. Firman un préstamo sin intereses y acuerdan devolver 150 € al mes durante diez años. La hipoteca estimada sería de 780 € y los ingresos netos, 2.700 €.

El total equivale aproximadamente al 34,4 % de los ingresos del ejemplo. El porcentaje no garantiza ni descarta una respuesta bancaria. Sirve para hacer visibles dos cuestiones que no deberían mezclarse: de dónde procede la entrada y cuánto costará devolverla después de firmar la hipoteca.

Qué opción hipotecaria consultar

Este tipo de ayuda aparece a menudo en primeras compras, especialmente cuando el ahorro no alcanza para entrada e impuestos. Puedes consultar hipoteca joven si encaja con tu perfil y hipoteca al 100 % si el reto principal es el porcentaje de financiación. Ninguna de esas rutas sustituye revisar la cuota familiar, la tasación y el ahorro que queda tras la compra.

Si no sabes qué solución estudiar, comienza por todas las hipotecas de ACFINAN. El objetivo es encontrar una estructura que puedas explicar y mantener, no una que dependa de llamar “regalo” a una deuda que realmente vas a devolver.

Ordenar la relación protege también la compra

Pedir dinero a alguien cercano puede dar vergüenza porque mezcla afecto y finanzas. Precisamente por eso conviene hablar de importe, devolución y documentos antes de que llegue una tasación o una fecha de arras. Un acuerdo claro evita malentendidos con la familia y permite que el estudio hipotecario parta de números reales.

No hace falta convertir a un familiar en avalista solo porque ayude con la entrada. Aval, segundo titular, préstamo y donación crean responsabilidades diferentes. Antes de elegir una de esas figuras, compara qué deuda asume cada persona, qué propiedad tendrá la vivienda y qué ocurrirá si la devolución se retrasa. La alternativa que parece más sencilla al principio puede ser la más confusa cuando se mezclan cuotas, escritura y expectativas familiares.

Preguntas para una conversación familiar clara

Antes de recibir el dinero, intentad responder juntos: ¿es un préstamo o una donación?, ¿habrá intereses?, ¿cuándo se devuelve?, ¿qué ocurre si la hipoteca se retrasa o no se concede?, ¿se utilizará todo para la entrada? y ¿qué administración tributaria debe revisar el trámite? Estas preguntas no sustituyen un contrato, pero ayudan a que el documento refleje lo que las partes realmente han acordado.

Si la respuesta es “ya veremos”, quizá aún no exista una base suficiente para contar ese dinero como parte estable de una compra. Ordenar esa conversación antes de mover fondos protege la relación y reduce las explicaciones improvisadas cuando llegue el momento de aportar justificantes.