ACFINANComprar o alquilar: compara el coste total
Ejemplo a cinco años que separa pagos, intereses, capital amortizado y patrimonio final. Compara compra y alquiler con los mismos recursos.
2 min de lecturaPor Equipo editorial de ACFINAN
Para comparar comprar y alquilar, separa tres cosas: dinero que sale cada mes, costes que no recuperas y patrimonio final. La parte de cuota que amortiza capital reduce deuda; no es equivalente a pagar alquiler ni a pagar intereses.
Un ejemplo con los mismos recursos iniciales
Supongamos una vivienda de 200.000 €, entrada de 40.000 € y gastos de compra de 20.000 €. Hipoteca de 160.000 €, al 3 % nominal fijo durante 25 años. El alquiler alternativo cuesta 800 €/mes. El comprador paga además 200 €/mes de comunidad, IBI, seguro y mantenimiento.
Comparamos cinco años sin variaciones de precios ni rentas y sin rendimiento del ahorro. Son supuestos de una simulación, no previsiones. El inquilino conserva los 60.000 € iniciales y ahorra la diferencia mensual de gasto. Suministros y otros gastos comunes a ambas opciones quedan fuera.
Cinco años: flujo de caja y patrimonio
- Desembolso inicial
- Comprar: 60.000 € entre entrada y gastosAlquilar: Conserva 60.000 €; se omite fianza recuperable
- Salida mensual
- Comprar: 758,74 € de cuota + 200 € = 958,74 €Alquilar: 800 €; ahorra la diferencia de 158,74 €
- En 60 cuotas
- Comprar: 45.524,29 €: 23.191,24 € de capital y 22.333,05 € de interesesAlquilar: 48.000 € de rentas
- Patrimonio al año 5
- Comprar: 200.000 − 136.808,76 = 63.191,24 € antes de venderAlquilar: 60.000 + 9.524,29 = 69.524,29 € de ahorro
- Si el propietario vende
- Comprar: Con 8.000 € de gastos de salida: 55.191,24 € netosAlquilar: Mantiene 69.524,29 € en este supuesto
| Concepto | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial | 60.000 € entre entrada y gastos | Conserva 60.000 €; se omite fianza recuperable |
| Salida mensual | 758,74 € de cuota + 200 € = 958,74 € | 800 €; ahorra la diferencia de 158,74 € |
| En 60 cuotas | 45.524,29 €: 23.191,24 € de capital y 22.333,05 € de intereses | 48.000 € de rentas |
| Patrimonio al año 5 | 200.000 − 136.808,76 = 63.191,24 € antes de vender | 60.000 + 9.524,29 = 69.524,29 € de ahorro |
| Si el propietario vende | Con 8.000 € de gastos de salida: 55.191,24 € netos | Mantiene 69.524,29 € en este supuesto |
Cómo se obtiene el resultado
La cuota usa amortización francesa: capital por el tipo mensual, dividido entre uno menos el factor de descuento de las 300 cuotas. Tras 60 pagos queda una deuda de 136.808,76 €. Los cálculos usan cuotas sin redondear; por eso pueden diferir unos céntimos de multiplicar la cifra mostrada.
Los costes no recuperables de compra y tenencia son 20.000 + 22.333,05 + 12.000 = 54.333,05 €. Con los 8.000 € de salida, ascienden a 62.333,05 €. El Banco de España distingue los gastos de la hipoteca: no los confundas con todos los gastos de comprar, conservar y vender.
Qué cambia la decisión
Si se vende por 10.000 € más o menos, el patrimonio de compra cambia en esa cantidad antes del efecto fiscal y de posibles costes ligados al precio. Una renta mayor reduce el ahorro del inquilino. Un horizonte más largo reparte los gastos iniciales entre más años, pero también incorpora más mantenimiento.
Sustituye precio, impuestos, renta, financiación y horizonte por tus datos. Si no esperas vender, compara el patrimonio antes de gastos de salida y recuerda que el valor de la casa no es efectivo disponible. Decide también por estabilidad residencial y movilidad: el ejemplo explica el cálculo, no prescribe comprar o alquilar.