Impuestos al comprar vivienda: obra nueva frente a segunda mano

Al comprar vivienda no basta con preguntar si es “obra nueva” o “segunda mano”. La diferencia fiscal principal depende de si la operación es una primera entrega sujeta a IVA o una transmisión posterior que tributa por ITP. A partir de ahí, también pueden entrar AJD y tipos o beneficios que cambian según la comunidad autónoma.

La regla sirve para orientarse; el cálculo final exige confirmar la operación concreta antes de firmar o de reservar dinero para impuestos.

La diferencia clave: primera entrega o transmisión posterior

La Agencia Tributaria considera, con carácter general, primera entrega la vivienda adquirida al promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación. En ese supuesto se aplica IVA. Las segundas y ulteriores entregas por empresarios, y las ventas de vivienda por particulares, tributan normalmente por ITP.

Por eso una vivienda que parece “nueva” no siempre tiene el mismo tratamiento fiscal y una vivienda con años de antigüedad tampoco se clasifica solo por su fecha de construcción. Si el promotor la hubiera utilizado durante un periodo relevante antes de venderla, o si intervienen empresarios y situaciones especiales, conviene confirmar el caso antes de dar por hecho el impuesto.

Obra nueva: IVA y el AJD que corresponda

En una primera entrega de vivienda por el promotor, el comprador soporta IVA. El tipo general indicado por la Agencia Tributaria para vivienda es el 10%; existe el 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. El pago se hace al vendedor, que lo ingresa después ante Hacienda.

Además, en una compraventa de obra nueva formalizada en escritura puede corresponder Actos Jurídicos Documentados. El tipo de AJD depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación. No utilices un porcentaje nacional único para presupuestarlo.

Segunda mano: ITP ante la comunidad autónoma

Al comprar una vivienda de segunda mano, lo habitual es que el comprador liquide el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas ante la hacienda de la comunidad autónoma donde se sitúa el inmueble. El tipo general, los tramos, las reducciones y los plazos pueden cambiar por territorio y por perfil.

Para esa parte concreta, utiliza nuestra tabla de ITP por comunidades autónomas como punto de partida, pero confirma el tipo vigente y los requisitos con la administración competente justo antes de la operación. Una edad, una renta, una condición de vivienda habitual o una fecha de firma pueden cambiar el resultado.

No mezcles impuestos de compra e impuestos de la hipoteca

Hay dos escrituras y costes que se confunden con frecuencia:

Que el banco asuma determinados costes de formalización del préstamo no significa que pague el IVA, el ITP ni los gastos propios de adquirir la vivienda. Para ver el presupuesto completo, revisa también qué gastos hay además de la hipoteca.

Cómo comprobarlo antes de firmar arras

Antes de calcular una entrada o hacer una oferta, pregunta por escrito si la vivienda se transmite como primera entrega sujeta a IVA o como segunda o ulterior entrega sujeta a ITP. Pide que la respuesta se contraste con la escritura, la situación del transmitente y, cuando sea necesario, con el asesor fiscal, la notaría o la hacienda autonómica.

Después separa tres cifras: precio, impuestos de compra y gastos de la financiación. Esto evita el error habitual de tener ahorro suficiente para la entrada, pero no para liquidar el impuesto dentro del plazo aplicable.

Esta guía es divulgativa. No sustituye una liquidación fiscal individual: las reglas autonómicas, las VPO, las promociones, las rehabilitaciones y las operaciones de empresa pueden modificar el resultado.