ACFINANImpuestos al comprar vivienda: IVA, ITP y AJD
Compara dos compras de 300.000 € en Madrid y distingue precio, base imponible y gastos hipotecarios. Ejemplo de IVA, ITP y AJD.
2 min de lecturaPor Equipo editorial de ACFINAN
En una compra residencial ordinaria, la primera entrega por el promotor suele tributar por IVA y el AJD que corresponda; una vivienda usada suele tributar por ITP. «Nueva» en un anuncio no basta para clasificar fiscalmente la operación.
Primera entrega o transmisión posterior
La Agencia Tributaria explica la distinción: importan quién transmite y el uso previo, entre otras circunstancias. El IVA general de vivienda es del 10 %, con el 4 % para determinadas viviendas de protección oficial. Este esquema de IVA corresponde a su territorio de aplicación; Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes distintos.
Ejemplo: dos compras de 300.000 € en Madrid
- Vivienda nueva libre, primera entrega
- Cálculo: IVA: 300.000 × 10 % = 30.000 €. AJD: 300.000 × 0,75 % = 2.250 €.Impuestos de compra: 32.250 €
- Vivienda usada comprada a un particular
- Cálculo: ITP: 300.000 × 6 % = 18.000 €.Impuestos de compra: 18.000 €
| Operación ilustrativa | Cálculo | Impuestos de compra |
|---|---|---|
| Vivienda nueva libre, primera entrega | IVA: 300.000 × 10 % = 30.000 €. AJD: 300.000 × 0,75 % = 2.250 €. | 32.250 € |
| Vivienda usada comprada a un particular | ITP: 300.000 × 6 % = 18.000 €. | 18.000 € |
Son compras por una persona física, sin beneficios fiscales aplicables y con bases de cálculo de 300.000 €. Los tipos proceden de ITP de Madrid y AJD de Madrid, para el supuesto descrito. La diferencia es de 14.250 €, antes de notaría, registro y otros costes de adquisición.
Precio y base imponible pueden ser diferentes
En ITP sobre inmuebles, comprueba el valor de referencia y las reglas para fijar la base: no apliques automáticamente el porcentaje al precio si la base legal es superior. Por ejemplo, una base aplicable de 320.000 € al 6 % produce 19.200 €, aunque el precio sea 300.000 €.
El artículo 10 del texto refundido del impuesto regula esta base. Verifica también los beneficios que correspondan a tus circunstancias y el plazo de presentación en la comunidad competente.
La escritura de hipoteca es otra operación
No añadas al comprador el impuesto hipotecario como si fuera AJD de la compraventa. La Ley 5/2019, artículo 14, reparte los gastos del préstamo: tasación a cargo del prestatario y los de gestoría, notaría de la escritura del préstamo y registro de la garantía al prestamista; las copias las paga quien las solicita y el impuesto sigue su normativa específica.
Tu presupuesto antes de arras
Identifica territorio, tipo de entrega, precio, base fiscal y beneficios aplicables. Suma impuestos y otros gastos a la parte del precio no financiada. Así podrás introducir un importe de gastos de compra razonado en la comparación de financiación, sin recurrir a un porcentaje genérico para toda España.