¿Quién cancela la hipoteca del vendedor y cuándo se hace?

La hipoteca la cancela el vendedor, porque es quien la contrató. Si compras una vivienda que todavía la tiene pendiente, lo habitual es que una parte del precio se entregue directamente a su banco para liquidar la deuda. Después, queda un trámite distinto: conseguir que esa hipoteca deje de figurar como carga en el Registro de la Propiedad.

Es una situación muy común en vivienda de segunda mano. No necesitas asumir el préstamo del vendedor salvo que pactéis una subrogación al deudor, que es una operación distinta y mucho menos habitual.

Cómo funciona en la práctica: la hipoteca se cancela con el dinero de la venta

El mecanismo más frecuente es sencillo: el precio que pagas por la vivienda se reparte en dos destinos. Una parte se destina directamente a saldar la deuda pendiente del vendedor con su banco, y el resto se entrega al propio vendedor. La vivienda llega a tus manos libre de esa carga, sin que tú tengas que negociar nada con el banco del vendedor ni asumir su préstamo.

Esta es la vía habitual y distinta de la subrogación al deudor, donde en lugar de cancelar la hipoteca del vendedor, el comprador se queda con ese mismo préstamo. Es una alternativa que solo compensa en casos concretos —por ejemplo, cuando el préstamo existente tiene mejores condiciones que las que conseguirías hoy—; la explicamos con detalle en subrogación al deudor: comprar una vivienda quedándote con la hipoteca del vendedor

El certificado de deuda pendiente: el documento clave

Para que la cancelación se pueda calcular con precisión, el vendedor tiene que solicitar a su banco un certificado de deuda pendiente. Este documento detalla:

• el capital que queda por amortizar;
• los intereses devengados hasta la fecha;
• la comisión de cancelación anticipada, si el contrato la contempla.

Un detalle importante: este certificado se expide para una fecha concreta, no vale para todo el mes. El vendedor debe pedirlo pensando ya en la fecha exacta de la firma en notaría y entregártelo con unos días de antelación, para que puedas calcular con exactitud cuánto dinero va a ir al banco y cuánto al propio vendedor.

Qué pasa el día de la firma en notaría

El importe de la deuda se prepara con antelación a partir del certificado del banco vendedor. Puede entregarse mediante cheque bancario nominativo a favor de esa entidad o mediante una OMF, una orden de movimiento de fondos a través del Banco de España. El resto del precio se entrega al vendedor según lo pactado.

No es necesario que un representante de todos los bancos esté físicamente en la notaría. Lo relevante es que medios de pago, destinatarios y certificado de deuda estén coordinados y queden correctamente identificados en la escritura.

Cancelación económica y cancelación registral no son lo mismo

Aquí hay un matiz que conviene tener claro, porque genera confusión con frecuencia:

• La cancelación económica es el momento en que la deuda queda saldada: el banco recibe el dinero y certifica que el préstamo está a cero.
• La cancelación registral es el trámite posterior por el que esa hipoteca deja de figurar como carga en el Registro de la Propiedad.

Que la deuda esté pagada no significa que la carga desaparezca automáticamente del registro: la entidad debe otorgar la carta de pago y la escritura de cancelación, que después se presenta para inscripción. Puedes comprobar el resultado pidiendo una nota simple actualizada de la vivienda después de la compra.

Quién paga los gastos de cancelar la hipoteca del vendedor

La responsabilidad de estos gastos —notaría, registro y, si se contrata, gestoría de la cancelación— corresponde normalmente al titular de la hipoteca, es decir, al vendedor, salvo pacto distinto. En la práctica puede retenerse del precio una provisión para que la cancelación registral se complete sin demoras, porque el comprador tiene interés en recibir la finca libre de esa carga.

Qué comprobar tú como comprador antes de firmar

• Pide el certificado de deuda pendiente con antelación suficiente para verificar que el importe encaja con el precio pactado.
• Confirma que el certificado está referido a la fecha exacta de la firma, no a una fecha anterior.
• Asegúrate de que el contrato de arras prevé cómo se gestionará la cancelación: quién retiene el dinero, cómo se paga al banco y qué ocurre si el importe pendiente es distinto al previsto. Si además necesitas financiación propia para completar la compra, revisa antes ¿pierdo las arras si el banco no me concede la hipoteca?
• Pide una nota simple actualizada después de la compra para confirmar que la cancelación registral se ha completado, no solo la económica.
• Ten en cuenta que los gastos propios de tu compra —ITP o IVA, notaría y registro de tu escritura— se pagan igual que en cualquier compraventa, con independencia de que el vendedor tenga o no hipoteca. Puedes revisarlos en gastos al comprar una vivienda además de la hipoteca

Conclusión

Comprar una vivienda con hipoteca pendiente es habitual. El vendedor la liquida con parte del precio de venta y, después, se completa la cancelación registral. La alternativa —subrogarte en su préstamo— existe, pero es una decisión distinta que solo conviene en casos concretos.

Si a la vez vendes una vivienda propia para comprar esta, revisa cómo coordinar la venta de un piso hipotecado y la compra de otro.

Si estás valorando comprar una vivienda con hipoteca pendiente y necesitas financiación propia para la operación, puedes solicitar un estudio de hipoteca con ACFINAN sin compromiso.

La información de este artículo es divulgativa y no sustituye el asesoramiento notarial o jurídico de cada operación concreta.