¿Puedo comprar un piso que todavía tiene una hipoteca pendiente?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Sí, puedes comprar una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente, y es una situación muy común: buena parte de las viviendas de segunda mano en España se venden así. No hace falta que tú asumas esa deuda: lo habitual es que el vendedor la cancele con el propio dinero de la venta, en el mismo momento de la firma ante notario.

Cómo funciona en la práctica: la hipoteca se cancela con el dinero de la venta

El mecanismo más frecuente es sencillo: el precio que pagas por la vivienda se reparte en dos destinos. Una parte se destina directamente a saldar la deuda pendiente del vendedor con su banco, y el resto se entrega al propio vendedor. La vivienda llega a tus manos libre de esa carga, sin que tú tengas que negociar nada con el banco del vendedor ni asumir su préstamo.

Esta es la vía habitual y distinta de la subrogación al deudor, donde en lugar de cancelar la hipoteca del vendedor, el comprador se queda con ese mismo préstamo. Es una alternativa que solo compensa en casos concretos —por ejemplo, cuando el préstamo existente tiene mejores condiciones que las que conseguirías hoy—; la explicamos con detalle en subrogación al deudor: comprar una vivienda quedándote con la hipoteca del vendedor

El certificado de deuda pendiente: el documento clave

Para que la cancelación se pueda calcular con precisión, el vendedor tiene que solicitar a su banco un certificado de deuda pendiente. Este documento detalla:

• el capital que queda por amortizar;
• los intereses devengados hasta la fecha;
• la comisión de cancelación anticipada, si el contrato la contempla.

Un detalle importante: este certificado se expide para una fecha concreta, no vale para todo el mes. El vendedor debe pedirlo pensando ya en la fecha exacta de la firma en notaría y entregártelo con unos días de antelación, para que puedas calcular con exactitud cuánto dinero va a ir al banco y cuánto al propio vendedor.

Qué pasa exactamente el día de la firma en notaría

El mismo día de la escritura, el notario incorpora la cancelación como parte del acto: el importe que corresponde a la deuda pendiente se entrega directamente al banco acreedor —habitualmente mediante cheque bancario nominativo—, y el resto del precio va al vendedor. Es un procedimiento estandarizado que las notarías gestionan de forma rutinaria, precisamente porque es la situación más habitual en la compraventa de vivienda de segunda mano.

Cancelación económica y cancelación registral no son lo mismo

Aquí hay un matiz que conviene tener claro, porque genera confusión con frecuencia:

• La cancelación económica es el momento en que la deuda queda saldada: el banco recibe el dinero y certifica que el préstamo está a cero.
• La cancelación registral es el trámite posterior por el que esa hipoteca deja de figurar como carga en el Registro de la Propiedad.

Que la deuda esté pagada no significa que la carga desaparezca automáticamente del registro: hace falta un trámite adicional, normalmente gestionado por una gestoría, para inscribir la cancelación. Puedes comprobar si una carga sigue apareciendo pidiendo una nota simple actualizada de la vivienda después de la compra.

Quién paga los gastos de cancelar la hipoteca del vendedor

La responsabilidad legal de estos gastos —notaría, registro y gestoría de la cancelación— corresponde al titular de la hipoteca, es decir, al vendedor, por ser quien se beneficia de liberar la carga sobre su antigua vivienda. Según recoge la OCU, en la práctica es habitual que el comprador se implique igualmente en el proceso, reteniendo del precio no solo el capital pendiente sino también una previsión para estos gastos, ya que es quien tiene más interés en que la cancelación registral se complete correctamente y sin demoras.

Qué comprobar tú como comprador antes de firmar

• Pide el certificado de deuda pendiente con antelación suficiente para verificar que el importe encaja con el precio pactado.
• Confirma que el certificado está referido a la fecha exacta de la firma, no a una fecha anterior.
• Asegúrate de que el contrato de arras prevé cómo se gestionará la cancelación: quién retiene el dinero, cómo se paga al banco y qué ocurre si el importe pendiente es distinto al previsto. Si además necesitas financiación propia para completar la compra, revisa antes ¿pierdo las arras si el banco no me concede la hipoteca?
• Pide una nota simple actualizada después de la compra para confirmar que la cancelación registral se ha completado, no solo la económica.
• Ten en cuenta que los gastos propios de tu compra —ITP o IVA, notaría y registro de tu escritura— se pagan igual que en cualquier compraventa, con independencia de que el vendedor tenga o no hipoteca. Puedes revisarlos en gastos al comprar una vivienda además de la hipoteca

Conclusión

Comprar una vivienda con hipoteca pendiente no solo es posible: es la situación más frecuente en el mercado de segunda mano. En la mayoría de los casos, esa hipoteca se cancela con el propio dinero de la compraventa en el momento de la firma, sin que tú tengas que negociar nada con el banco del vendedor ni asumir su préstamo. La alternativa —subrogarte en su hipoteca— existe, pero es una decisión distinta que solo conviene en casos concretos.

Si estás valorando comprar una vivienda con hipoteca pendiente y necesitas financiación propia para la operación, puedes solicitar un estudio de hipoteca con ACFINAN sin compromiso.

La información de este artículo es divulgativa y no sustituye el asesoramiento notarial o jurídico de cada operación concreta.