¿Pierdo las arras si el banco no me concede la hipoteca?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

No siempre, pero sí es lo más habitual si no lo has previsto por escrito. La denegación del banco, por sí sola, no te da derecho a recuperar las arras. Lo que te protege es que el contrato incluya una cláusula de condición suspensiva de financiación: si la incluyes y no consigues la hipoteca a pesar de haberla solicitado con diligencia, tienes derecho a que te devuelvan el dinero. Si no la incluyes, el riesgo de la financiación recae sobre ti.

En este artículo explicamos los distintos tipos de arras, qué ocurre en cada uno si finalmente no te conceden la hipoteca, y qué debe decir exactamente la cláusula para que el dinero vuelva a tu bolsillo si el banco dice que no.

Qué son las arras y por qué el dinero está en juego

El contrato de arras es el acuerdo privado —previo a la escritura ante notario— con el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la compraventa, normalmente entregando el comprador una cantidad de dinero como señal. Según explica la OCU, su función es evitar que cualquiera de las dos partes se eche atrás entre la firma del acuerdo y la firma final en notaría.

El problema aparece cuando el comprador necesita una hipoteca para poder pagar y esa hipoteca, por el motivo que sea, no llega. Si el contrato no dice nada al respecto, la falta de financiación se trata como un problema tuyo, no del vendedor: has firmado un compromiso de compra y, si no puedes cumplirlo, las consecuencias las marca el tipo de arras que hayas firmado.

Los tres tipos de arras (y por qué importa cuál firmas)

No todas las arras funcionan igual si la operación se cae. El Código Civil solo regula expresamente un tipo —el penitencial, en su artículo 1454— pero la jurisprudencia ha perfilado tres modalidades distintas:

En la compra de vivienda de segunda mano lo más habitual es pactar arras penitenciales, pero conviene que el contrato lo diga de forma explícita: si el texto solo habla de «arras» o «señal» sin especificar el tipo, puede generar dudas sobre qué régimen se aplica en caso de conflicto.

Sin cláusula de financiación, la falta de hipoteca no te protege

Este es el punto que más compradores desconocen. La propia OCU advierte que, si necesitas hipoteca para comprar, conviene incluir una cláusula que prevea qué pasa si el banco deniega la financiación: sin esa previsión expresa, no conseguir el préstamo no te da derecho, por sí solo, a recuperar la cantidad entregada.

Dicho de otro modo: firmar arras «asumiendo que si no me dan la hipoteca me lo devuelven» es un error habitual y caro. El contrato no lo asume por ti; tiene que decirlo.

Antes de llegar a este punto, conviene también haber estudiado si tu operación es viable: revisamos qué comprobar antes de firmar en ¿puedo firmar arras antes de tener aprobada la hipoteca?

Cómo redactar la cláusula para que te devuelvan las arras si no consigues financiación

Para que la condición suspensiva de financiación funcione de verdad —y no sea papel mojado si acaba en disputa— conviene que incluya, como mínimo, estos elementos:

• Importe o porcentaje mínimo de financiación que necesitas obtener (por ejemplo, el 80 % del precio, o una cifra concreta en euros).
• Plazo máximo para conseguir la hipoteca, contado desde la firma de las arras.
• Condiciones de referencia, como un plazo de amortización mínimo o un tipo de interés máximo aceptable, si quieres acotar qué cuenta como "no haber conseguido financiación en condiciones razonables".
• Número de entidades a las que te comprometes a solicitar el préstamo, habitualmente dos o tres, para dejar constancia de que hiciste un esfuerzo real.
• Qué documento acredita la denegación y en qué plazo debes presentarlo al vendedor.
• Qué ocurre exactamente si se cumple la condición: devolución íntegra de las cantidades entregadas, sin penalización para ninguna de las partes.

Como referencia de a qué se parece esta cláusula en la práctica, un modelo habitual —que siempre debe adaptar un profesional a tu operación concreta— dice algo similar a esto:

"La eficacia del presente contrato de arras queda condicionada suspensivamente a la obtención, por parte de la parte compradora, de un préstamo hipotecario por importe mínimo de [importe] euros, en un plazo máximo de [plazo] desde la firma del presente documento. En caso de que, transcurrido dicho plazo, la parte compradora no hubiera obtenido dicha financiación pese a haberla solicitado con la diligencia debida en al menos [número] entidades bancarias, acreditándolo mediante la correspondiente denegación expresa, el presente contrato quedará resuelto, procediendo a la devolución íntegra de las cantidades entregadas en concepto de arras, sin penalización para ninguna de las partes."

No la copies literalmente: cada operación tiene su propio importe, plazo y circunstancias, y una cláusula mal encajada con el resto del contrato puede generar el mismo problema que no tener ninguna. Es una redacción que debe revisar un profesional jurídico antes de firmar.

Qué documentación acredita que el banco te ha denegado la hipoteca

Una manifestación verbal —"me han dicho que no"— no suele ser suficiente para justificar ante el vendedor, o ante un juzgado si hay conflicto, que la condición se ha cumplido. Lo habitual es necesitar:

• Una carta o certificado de denegación emitido por la propia entidad, indicando que no concede la financiación solicitada.
• Constancia de que solicitaste realmente la hipoteca, no solo una simulación informal: documentación entregada, fecha de la solicitud y de la respuesta.
• Si el contrato exige varias entidades, la denegación de cada una de ellas, no solo de una.

Guarda esta documentación desde el primer contacto con cada banco. Si necesitas entender antes qué va a mirar la entidad y por qué puede denegar la operación, puedes revisar ¿el banco sabe todas las deudas que tengo? y ¿de verdad necesito el 20 % de entrada más el 10 % de gastos?

Checklist antes de firmar arras si necesitas hipoteca

• El contrato dice expresamente qué tipo de arras estás firmando.
• Existe una cláusula de condición suspensiva de financiación, no solo una mención genérica a "salvo hipoteca".
• El importe y el plazo de la cláusula encajan con el tiempo real que tarda un banco en resolver: lo puedes contrastar en cuánto tarda una hipoteca desde la solicitud hasta la firma
• Sabes a cuántas entidades te comprometes a pedir la hipoteca.
• Tienes claro qué documento necesitas si te la deniegan.
• Has revisado la nota simple de la vivienda antes de comprometer una cantidad relevante: te explicamos cómo en qué es la nota simple y para qué sirve al comprar una vivienda
• Un profesional jurídico ha revisado el contrato antes de firmarlo.

Conclusión

Perder las arras si el banco no concede la hipoteca no es automático, pero tampoco es raro: es lo que ocurre por defecto si el contrato no incluye una cláusula de condición suspensiva de financiación bien redactada. Esa cláusula debe fijar el importe, el plazo, el número de entidades y la documentación que acredita la denegación, para que la devolución del dinero no dependa de la buena voluntad del vendedor.

Si estás valorando una compra y quieres saber con qué financiación real puedes contar antes de firmar arras, puedes solicitar un estudio de hipoteca con ACFINAN sin compromiso.

La información de este artículo es divulgativa y no sustituye la revisión legal de un contrato de arras por un profesional antes de firmarlo.