ACFINANCuánto ofrecer por un piso: cálculo y ejemplo de oferta
Construye una oferta con comparables, ajustes por estado y presupuesto de compra. Ejemplo numérico y mensaje para presentar la propuesta.
2 min de lecturaPor Equipo editorial de ACFINAN
Una oferta razonada parte de viviendas comparables y de tu presupuesto completo, no de restar un porcentaje fijo al anuncio. Distingue el precio que alguien pide del precio al que una operación se ha cerrado.
Construye una ficha de comparables
Anota para cada inmueble zona, superficie comparable, planta, ascensor, estado, exterior o interior y fecha del dato. Marca si es anuncio o cierre acreditado. Un anuncio retirado no demuestra una venta ni su precio final.
Ejemplo ilustrativo de tres anuncios
- A: 80 m², reformado
- Precio anunciado: 240.000 €Diferencia frente al piso que visitas: Mejor estado; no es precio de cierre.
- B: 82 m², reformado
- Precio anunciado: 246.000 €Diferencia frente al piso que visitas: Superficie ligeramente mayor; confirma calidades.
- C: 78 m², reformado
- Precio anunciado: 238.000 €Diferencia frente al piso que visitas: Algo menor; revisa planta y orientación.
| Comparable | Precio anunciado | Diferencia frente al piso que visitas |
|---|---|---|
| A: 80 m², reformado | 240.000 € | Mejor estado; no es precio de cierre. |
| B: 82 m², reformado | 246.000 € | Superficie ligeramente mayor; confirma calidades. |
| C: 78 m², reformado | 238.000 € | Algo menor; revisa planta y orientación. |
De las referencias a una propuesta
Supón que, tras comparar características, adoptas 240.000 € como referencia de un piso equivalente reformado. Un presupuesto de reforma de 15.000 € sitúa tu referencia para el piso sin reformar en 225.000 €. No es una tasación: el coste de obra no siempre se descuenta euro por euro del mercado.
Si tu límite total es 250.000 € y reservas otros 15.000 € para gastos de compra, el precio máximo sería 250.000 − 15.000 − 15.000 = 220.000 €. Ese límite personal es inferior a la referencia. Puedes ofrecerlo, pero el vendedor no tiene por qué aceptarlo.
La tasación hipotecaria tiene una finalidad diferente: sirve para valorar la garantía en la financiación. Una oferta aceptada no garantiza que tasación y préstamo cubran el presupuesto.
Mensaje orientativo, antes del contrato
Tras la visita y la revisión inicial, propongo un precio de 220.000 €. He tenido en cuenta el estado del inmueble y el presupuesto de reforma adjunto. Mi calendario previsto es [fechas] y la financiación se encuentra en [situación real]. Si existe interés, concretemos documentación, condiciones y plazos antes de formalizar el acuerdo.
Adapta el texto a tu negociación; no sustituye la revisión de un contrato de reserva o arras. Explica qué documentos faltan y evita prometer una fecha de pago incompatible con el estado real de tu financiación.