ACFINANComprar casa a un particular: documentos que debes pedir
Pide cada documento a su responsable y comprueba propiedad, cargas, comunidad y habitabilidad. Incluye una checklist imprimible para las arras.
2 min de lecturaPor Equipo editorial de ACFINAN
Antes de entregar arras a un particular, comprueba quién puede vender, qué cargas tiene la finca y qué gastos o limitaciones acompañan a la vivienda. Una visita y una copia del IBI no sustituyen esa revisión.
Documento, responsable y momento
- Título de propiedad y nota simple
- A quién pedirlo y cuándo: Vendedor y Registro, antes de arras.Qué debes contrastar: Titulares, descripción, cargas y facultad para vender; actualiza la información al preparar la firma.
- IBI y referencia catastral
- A quién pedirlo y cuándo: Vendedor, antes de arras.Qué debes contrastar: Identificación de la finca y recibos; contrasta discrepancias con Registro y realidad física.
- Comunidad y derramas
- A quién pedirlo y cuándo: Vendedor y administración de la comunidad, antes de arras; certificado para la firma.Qué debes contrastar: Deuda, obras aprobadas, actas relevantes y reparto pactado de derramas.
- Habitabilidad y energía
- A quién pedirlo y cuándo: Vendedor; técnico o administración si hay incidencias.Qué debes contrastar: Documento exigible en el territorio, vigencia y correspondencia con la vivienda.
- Situación de ocupación
- A quién pedirlo y cuándo: Vendedor, antes de comprometer fecha y precio.Qué debes contrastar: Si está arrendada u ocupada y en qué condiciones se entregará.
| Documento | A quién pedirlo y cuándo | Qué debes contrastar |
|---|---|---|
| Título de propiedad y nota simple | Vendedor y Registro, antes de arras. | Titulares, descripción, cargas y facultad para vender; actualiza la información al preparar la firma. |
| IBI y referencia catastral | Vendedor, antes de arras. | Identificación de la finca y recibos; contrasta discrepancias con Registro y realidad física. |
| Comunidad y derramas | Vendedor y administración de la comunidad, antes de arras; certificado para la firma. | Deuda, obras aprobadas, actas relevantes y reparto pactado de derramas. |
| Habitabilidad y energía | Vendedor; técnico o administración si hay incidencias. | Documento exigible en el territorio, vigencia y correspondencia con la vivienda. |
| Situación de ocupación | Vendedor, antes de comprometer fecha y precio. | Si está arrendada u ocupada y en qué condiciones se entregará. |
El Consejo General del Notariado explica las comprobaciones de titularidad, cargas, comunidad y documentos de la vivienda. La nota simple es información registral: no acredita por sí sola el estado constructivo ni la inexistencia de deudas de comunidad.
Si queda una hipoteca del vendedor
Pide que se identifique el saldo y cómo se cancelará la carga al vender. La operación necesita coordinar pago y documentación de cancelación; no basta con una explicación verbal de que «ya está pagada». Si el préstamo se pagó pero la carga sigue inscrita, consulta el recorrido de cancelación registral relacionado.
Resuelve las diferencias antes de fijar las arras
Si escritura, Catastro y nota simple describen superficies o usos distintos, identifica el origen con el vendedor y el profesional correspondiente. Separa una discrepancia descriptiva de una obra o cambio de uso pendiente de regularizar. La respuesta cambia la compra y su financiación.
Checklist antes de entregar arras
Guarda documentos y respuestas en una sola carpeta con la dirección y referencia de la finca. Esa carpeta permite solicitar financiación para la vivienda concreta y actualizar lo que haya cambiado antes de escriturar.