¿Qué documentos debo pedir si compro una vivienda directamente a un particular?

Respuesta corta: debes pedir prácticamente los mismos documentos que revisarías si interviniera una inmobiliaria. La diferencia es que, al tratar directamente con el vendedor, tú debes asegurarte de que nadie ha supuesto que otra persona los ha comprobado. Una agencia puede facilitar el proceso, pero no sustituye la revisión de la notaría, el Registro ni tu propia diligencia antes de las arras.

El Consejo General del Notariado recuerda que antes de la compraventa se comprueban, entre otras cuestiones, la titularidad, las cargas, la situación de comunidad, la referencia catastral, el IBI, el certificado energético y, cuando proceda, la cédula de habitabilidad.

Documentos de propiedad y cargas

Empieza por confirmar que compra a quien puede vender y que conoces las cargas que afectan a la vivienda:

• Nota simple actualizada: identifica al titular registral y muestra hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas inscritas.
• Título de propiedad del vendedor: normalmente su escritura de compraventa, adjudicación o herencia.
• Documento de identidad y poderes: si vende una sociedad, un heredero, un apoderado o varias personas, la notaría deberá verificar quién puede firmar.
• Certificado de deuda hipotecaria, si existe préstamo pendiente: debe ser reciente y servir para planificar la cancelación el día de la escritura.

Una nota simple no sustituye el resto de comprobaciones, pero evita un error básico: entregar una señal sin saber quién es el titular o qué carga aparece inscrita.

Comunidad, IBI y Catastro

Estos documentos aclaran gastos o diferencias que no suelen verse durante una visita:

Pregunta también si hay obras aprobadas, litigios de comunidad o cuotas extraordinarias ya acordadas. No basta con que el recibo ordinario esté pagado si existe una derrama importante a punto de girarse.

Habitabilidad, eficiencia y situación real de la vivienda

El vendedor debe aportar el certificado de eficiencia energética. Además, según la comunidad autónoma, puede ser necesaria cédula de habitabilidad u otra documentación relacionada con el uso residencial. Si la vivienda ha sufrido reformas, ampliaciones o cambios de uso, pide información y contrástala antes de dar por cerrado el expediente.

Comprueba también si está libre de ocupantes, arrendamientos o derechos de terceros. Que el vendedor diga que “se entrega vacía” no es suficiente si hay un contrato, una persona viviendo allí o una situación que no puede resolverse en la fecha prevista.

La guía sobre hipoteca para una vivienda sin cédula de habitabilidad explica por qué este punto puede bloquear una compraventa o la financiación cuando la documentación exigible no está clara.

Si el vendedor tiene una hipoteca pendiente

Una vivienda con hipoteca no tiene por qué descartarse. Lo relevante es que la deuda se liquide y que quede previsto de forma transparente en la firma. Pide el certificado bancario de saldo pendiente y pregunta a la notaría cómo se distribuirán los pagos: una parte puede destinarse a cancelar al banco del vendedor y el resto al vendedor.

Después habrá que completar la cancelación registral, que no es lo mismo que haber pagado económicamente la deuda. Puedes ver el proceso en quién cancela la hipoteca del vendedor y cuándo.

Checklist antes de firmar arras

• Tienes una nota simple reciente y el título de propiedad del vendedor.
• Sabes si existe hipoteca, embargo, servidumbre o carga pendiente.
• Dispones del certificado de comunidad y has preguntado por derramas.
• Has contrastado IBI, Catastro, superficie y referencia catastral.
• Has recibido certificado energético y la documentación de habitabilidad que corresponda.
• Sabes si habrá ocupantes, alquileres o entrega de llaves posterior.
• El contrato de arras refleja qué documentos faltan, quién debe aportarlos y la condición de financiación.

Conclusión

Comprar directamente a un particular puede ser una operación perfectamente segura, pero no debe reducir las comprobaciones. Pide documentos por bloques, llévalos a la notaría con antelación y no conviertas las arras en un compromiso irreversible mientras sigan abiertas dudas sobre cargas, comunidad, habitabilidad u ocupación.