¿Qué hago si el vendedor no acepta una cláusula de financiación en las arras?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

Es una situación más habitual de lo que parece: has encontrado vivienda, el vendedor tiene prisa por cerrar o simplemente no quiere condicionar la venta a que te concedan la hipoteca, y se niega a incluir una cláusula de financiación en las arras. La pregunta que surge enseguida es si puede hacerlo, y qué te queda por hacer si insiste.

¿Existe alguna ley que obligue a incluir esta cláusula?

A nivel estatal, no. Incluir una condición de financiación en las arras es una cuestión de libertad contractual (art. 1255 del Código Civil), y ninguna norma obliga al vendedor a aceptarla. La Ley 5/2019 (LCCI), que regula con detalle la relación entre el banco y quien pide la hipoteca, no entra aquí: regula el contrato de préstamo, no el contrato privado entre comprador y vendedor.

La excepción que cambia las cosas en Cataluña

Si la operación se hace en Cataluña, el panorama es distinto. El artículo 621-49 del Codi civil de Catalunya (introducido por la Llei 3/2017) reconoce al comprador el derecho a desistir del contrato y recuperar las arras si no consigue la financiación pactada, siempre que no haya mediado negligencia por su parte —por ejemplo, no haber solicitado la hipoteca a tiempo o haber ocultado información relevante al banco—.

Lo importante de esta norma es que es dispositiva: se aplica automáticamente salvo que el contrato la excluya de forma expresa. En la práctica, eso significa que, si compras en Cataluña y el vendedor se niega a escribir la cláusula pero tampoco la excluye explícitamente por escrito, sigues protegido por la ley, aunque el contrato no lo mencione.

Dicho esto, apoyarse solo en esta protección legal no es lo más prudente: dejarlo por escrito, con plazos y condiciones claras, siempre reduce el margen de discusión si la operación se complica. Puedes ver qué debe incluir exactamente una cláusula bien redactada en nuestra guía sobre preaprobación, tasación y cláusula de financiación en las arras.

Qué pasa si no hay cláusula y el tipo de arras no ayuda

El artículo 1454 del Código Civil regula expresamente las arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Existen además otros dos tipos construidos por la jurisprudencia, no por la ley: las arras confirmatorias, que no dan derecho a desistir —la falta de pago se trata como un incumplimiento contractual, y el vendedor puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con una indemnización que no tiene por qué limitarse al importe entregado—, y las arras penales, donde la pérdida de la señal funciona como una pena convencional pactada.

El matiz importante es que, cuando el contrato no deja claro qué tipo de arras se ha firmado, los tribunales tienden a interpretarlo de forma restrictiva y a calificarlas como confirmatorias, que es la opción más desfavorable para el comprador si finalmente no consigue la hipoteca. De ahí la importancia de dejar por escrito no solo la cláusula de financiación, sino también qué tipo de arras estás firmando.

Alternativas si el vendedor se niega en firme

Si después de negociarlo el vendedor mantiene su negativa, todavía tienes varias vías, aunque ninguna sustituye del todo a una cláusula bien redactada:

• Proponer una condición resolutoria en vez de suspensiva: el contrato produce efectos desde la firma —lo que suele ser más cómodo para el vendedor— pero se resuelve si finalmente no obtienes la financiación.
• Reducir el importe de la señal, para limitar lo que arriesgas si la operación no sale adelante.
• Ampliar el plazo antes de comprometerte en firme, de modo que puedas tener una respuesta del banco con más margen.
• Si se firman arras penitenciales, pactar un importe simbólico mientras se resuelve la financiación.
• Documentar con detalle tus gestiones con el banco —solicitudes, certificados de denegación, correos— para poder acreditar que actuaste con diligencia, incluso si finalmente no queda una cláusula expresa.

Y si a pesar de todo firmas sin esa protección y el banco termina denegando la hipoteca, conviene que sepas de antemano qué puede pasar con las arras entregadas según el escenario en el que te encuentres.

Qué revisamos en ACFINAN

Antes de que firmes nada, revisamos contigo qué tipo de arras vas a firmar y si el contrato protege realmente tu financiación, no solo si menciona la palabra "condicionado". Si compras en Cataluña, también comprobamos si conviene reforzar por escrito la protección que ya te da el art. 621-49 CCCat, en vez de depender solo de que se aplique por defecto.

Preguntas frecuentes sobre la cláusula de financiación en las arras

¿Existe alguna ley que obligue a incluir la cláusula de financiación en las arras?

A nivel estatal no. Es una cuestión de libertad contractual, así que el vendedor puede negarse. En Cataluña, el art. 621-49 CCCat protege al comprador aunque la cláusula no se escriba, salvo que el vendedor la excluya expresamente.

Si compro en Cataluña, ¿estoy protegido aunque el vendedor no acepte la cláusula?

En principio sí, porque es una norma dispositiva que se aplica por defecto. Aun así, es más seguro dejarlo pactado por escrito que confiar solo en la ley.

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias si no hay cláusula de financiación?

En las penitenciales, el comprador puede desistir perdiendo la señal. En las confirmatorias no existe esa vía: la falta de pago se trata como incumplimiento contractual, con consecuencias que pueden ir más allá del importe entregado.

¿Qué puedo hacer si el vendedor se niega en firme a incluir la cláusula?

Negociar una condición resolutoria en vez de suspensiva, reducir la señal, ampliar el plazo, o documentar bien tus gestiones con el banco para acreditar diligencia.

Conclusión

Que el vendedor no quiera incluir una cláusula de financiación no te deja automáticamente desprotegido si compras en Cataluña, pero tampoco es motivo para confiarse: el tipo de arras que firmes y lo que quede por escrito determinan qué te pasa si el banco finalmente no te concede la hipoteca. Negociar una alternativa razonable siempre es mejor que firmar sin ninguna protección.