ACFINAN¿De verdad necesito el 20 % de entrada más el 10 % de gastos?
La entrada y los gastos dependen de la financiación, los impuestos y las ayudas que realmente puedas utilizar.
8 min de lecturaPor Equipo editorial de ACFINAN
No, no siempre hace falta tener ahorrado el 20 % del precio más un 10-12 % de gastos.
Esa cifra es una referencia habitual para una hipoteca convencional sin ningún programa de apoyo, pero no es una regla legal: algunas operaciones obtienen más financiación y determinados avales o ayudas reducen los fondos propios necesarios.
Los impuestos y demás gastos deben calcularse por separado.
En este artículo repasamos de dónde sale la regla del «20 % + 10 %», qué alternativas existen y qué debes comprobar antes de contar con un aval ICO, una ayuda autonómica o el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
Dos bolsas distintas
Financiación y liquidez inicial no son la misma cifra
Financiación hipotecaria
Parte del precio o valor que la entidad acepta financiar tras estudiar la operación.
Liquidez disponible
Parte no financiada, impuestos, gastos de compra y margen para imprevistos.
De dónde sale la regla del 20 % + 10 %
No es un capricho: sale de cómo funciona una hipoteca estándar. Los bancos, salvo excepciones, financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación.
Ese 20 % restante lo tienes que poner tú, de tu bolsillo.
A eso se suman los gastos de la operación —ITP o IVA según el tipo de vivienda, notaría, registro, gestoría y tasación—, que en una compraventa de segunda mano suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio, con variaciones importantes según la comunidad autónoma.
Lo desglosamos con cifras concretas en gastos al comprar una vivienda además de la hipoteca y por región en la tabla de ITP por comunidades autónomas 2026.
Súmalo y sale el famoso 30 % del precio en fondos propios. Es la cifra correcta para el escenario más básico: un comprador sin ayudas públicas y un banco que no se sale del 80 % habitual.
El resto de este artículo trata de las excepciones, que son más frecuentes de lo que parece.
Primera vía: bancos que financian más del 80 %
Algunas entidades conceden hipotecas del 90 %, el 95 % o del 100 % sin que intervenga ningún aval público, por ejemplo ante perfiles especialmente solventes, garantías adicionales o determinados inmuebles comercializados por la propia entidad.
No es una oferta estándar ni un derecho del comprador: lo explicamos con detalle en ¿existe una hipoteca del 100 % sin entrada ni aval?
Aunque tampoco hace falta llegar al 100 % para notar la diferencia.
La estabilidad de los ingresos, el endeudamiento, el historial de pagos, el inmueble y los fondos disponibles forman parte del análisis; lo desarrollamos en ¿puedo comprar un piso sin tener ahorros?.
Segunda vía: el aval ICO, la garantía pública para no aportar el 20 %
La línea de avales gestionada por el ICO puede cubrir ante el banco el 20 % del principal del préstamo, o hasta el 25 % cuando la vivienda tenga una calificación energética mínima D o superior.
Con ella, la financiación puede alcanzar el 100 % del menor importe entre el precio de compra y la tasación.
La entidad estudia la solvencia y decide si concede la operación.
No es dinero que te entreguen ni un préstamo aparte: es una garantía para la entidad. El comprador debe devolver todo el préstamo hipotecario en las condiciones pactadas.
La línea establece requisitos de edad o situación familiar, ingresos, patrimonio y primera vivienda, que detallamos en requisitos de ingresos y patrimonio del aval ICO para jóvenes.
Importante: el aval ICO no entrega dinero para pagar los gastos. Los impuestos y costes de la compraventa normalmente siguen requiriendo liquidez, aunque una operación individual pueda estudiar una estructura distinta.
Separa ambas cuestiones en ¿existe una hipoteca que cubra también impuestos y gastos de compra?.
Tercera vía: ayudas autonómicas, dinero público para la entrada
Además del aval ICO, varias comunidades autónomas tienen sus propios programas de ayuda a la compra para jóvenes, con requisitos e importes distintos entre sí.
El caso mejor consolidado es el de Cataluña: el Préstec ICF Habitatge Emancipació, un préstamo público a interés 0 % que cubre hasta el 20 % del precio o la tasación, con un máximo de 50.000 €, gestionado por el Institut Català de Finances.
Lo explicamos al detalle en ayuda de 50.000 € de la Generalitat: requisitos y cómo combinarla con tu hipoteca.
La compatibilidad no puede generalizarse: cada programa tiene sus propias condiciones y la entidad debe aceptar la estructura de financiación. Antes de sumar importes en un presupuesto, confirma por escrito la convocatoria aplicable y las condiciones del préstamo.
Comparamos dos vías en aval ICO o ayuda de 50.000 € de la Generalitat: ¿cuál conviene a un joven?
Si compras fuera de Cataluña, conviene revisar si tu comunidad autónoma tiene un programa equivalente: varias regiones ofrecen su propia ayuda directa o preferente para compradores jóvenes, con su propio tope de precio de vivienda y de ingresos.
Las condiciones cambian de una comunidad a otra y las convocatorias se actualizan con frecuencia, así que lo más fiable es consultar la consejería de vivienda de tu propia comunidad antes de descartar esta vía.
La ayuda rural del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por el Real Decreto 326/2026, regula una ayuda a la compra o autopromoción para personas de 35 años o menos.
La vivienda debe estar en un municipio o núcleo de población de 10.000 habitantes o menos; el límite puede ampliarse hasta 20.000 solo mediante un acuerdo motivado de la comisión de seguimiento correspondiente.
La cuantía es de hasta 15.000 € por vivienda y no puede superar el 20 % del coste.
El real decreto declara esta subvención compatible con otras ayudas para el mismo objeto, dentro del límite del coste subvencionado.
Eso no convierte en automática su combinación con el aval ICO: la convocatoria autonómica debe estar disponible, el solicitante debe cumplir sus condiciones y el banco debe aprobar la financiación completa.
Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla son las que convocan y gestionan la ayuda.
Por eso, la existencia del plan estatal no basta para contar esos 15.000 € como fondos disponibles: primero hay que comprobar que existe una convocatoria aplicable y que la compra cumple sus requisitos de ingresos, precio, ubicación y residencia habitual.
¿Y los gastos también se pueden reducir?
Aquí es donde menos se habla de ayudas, pero también existen.
La partida de gastos más variable —el ITP— tiene bonificaciones o tipos reducidos para compradores jóvenes en bastantes comunidades autónomas: en algunas regiones el tipo baja varios puntos respecto al general, y en otras se aplican reducciones adicionales sobre el AJD en vivienda protegida.
El importe exacto cambia mucho según dónde compres, así que lo mejor es consultar tu comunidad concreta en la tabla de ITP por comunidades autónomas 2026.
Fuera del ITP, no existe hoy un programa generalizado que cubra directamente notaría, registro o gestoría: esos conceptos suelen seguir a cargo del comprador incluso con aval ICO o ayuda autonómica.
La vía real para aligerar esa parte del 10-12 % suele ser, precisamente, el ahorro que te genera el ITP reducido.
Otra vía habitual: la ayuda de los padres
Si ninguna ayuda pública encaja en tu caso, la entrada y los gastos también se pueden cubrir con ayuda familiar, aunque no todas las formas de ayudar son equivalentes ni tienen las mismas consecuencias fiscales o de propiedad.
Comparamos donación, préstamo familiar, aval y segundo titular en ayuda de los padres para comprar casa: donación, préstamo, aval o segundo titular
Cuánto necesitas realmente, según la vía
Desliza horizontalmente para ver toda la tabla
| Escenario | Entrada (20 % del precio) | Gastos (10-12 % del precio) |
|---|---|---|
| Hipoteca convencional, sin ayudas | La aportas tú | La aportas tú |
| Con aval ICO | Puede reducirse si el banco financia un porcentaje mayor | La aportas tú |
| Con ayuda autonómica tipo Generalitat | Puede reducirse hasta el límite del programa | La aportas tú |
| Con ayuda rural del Plan 2026-2030 | La subvención puede aportar hasta 15.000 €, con límite del 20 % | Se calculan aparte |
| Con ITP joven bonificado en tu comunidad | Según la vía elegida | Reducida por el tipo de ITP más bajo |
Es una tabla orientativa: los importes y requisitos exactos dependen de tu edad, tus ingresos, tu patrimonio, el precio de la vivienda y la comunidad autónoma donde compres.
Antes de descartar una compra por no llegar al 30 %
- Comprueba si tu perfil encaja en el aval ICO: edad, ingresos y patrimonio son los tres requisitos que hay que cumplir a la vez.
- Revisa si tu comunidad autónoma tiene una ayuda propia para compradores jóvenes y si es compatible con la financiación planteada.
- Si vas a comprar en un municipio pequeño, comprueba si tu comunidad ha convocado la ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
- Consulta el tipo de ITP que te corresponde en tu comunidad: una bonificación por edad puede reducir varios miles de euros la parte de gastos.
- No firmes una reserva contando con una ayuda o un porcentaje de financiación que todavía no estén confirmados.
Qué debe encajar para que la operación sea viable
El 20 % de entrada más una estimación de gastos es un punto de partida, no una cifra universal.
Una financiación superior al 80 %, el aval ICO o una ayuda pública pueden reducir los fondos propios necesarios, mientras que un tipo reducido de ITP puede rebajar los impuestos.
Ninguna combinación debe presupuestarse hasta comprobar los requisitos, la convocatoria y la aprobación bancaria de la operación concreta.
Si quieres saber qué combinación de aval, ayuda autonómica y financiación bancaria encaja con tu caso concreto, puedes solicitar un estudio de hipoteca al 100 % con ACFINAN o consultar directamente la página de aval ICO sin compromiso.
La información de este artículo es divulgativa y no sustituye el estudio individual de cada operación.
Los importes, requisitos y compatibilidades de las ayudas públicas dependen de la convocatoria vigente en cada comunidad autónoma y pueden cambiar.
ACFINAN actúa como intermediario de crédito inmobiliario —registro D378 del Banco de España— y no tramita directamente estas ayudas. Sí comprueba sin coste si tu perfil encaja en ellas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito tener ahorrado el 20 % de entrada para comprar una vivienda?
No siempre. Una hipoteca convencional suele financiar hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación, pero algunas operaciones alcanzan un porcentaje mayor. Un aval público o una ayuda pueden reducir los fondos propios necesarios si cumples sus requisitos; los impuestos y demás gastos deben calcularse aparte.
¿Qué es el aval ICO y cómo me ayuda a no aportar el 20 %?
Es una garantía pública que cubre ante la entidad una parte del préstamo. Puede facilitar que la financiación llegue al 100 % del menor importe entre precio y tasación, pero no es dinero entregado al comprador y el banco sigue decidiendo si concede la hipoteca.
¿Las ayudas autonómicas cubren también los gastos de notaría y registro, o solo la entrada?
Depende del programa. Ayudas como el préstamo de la Generalitat de Catalunya cubren un porcentaje del precio o la tasación, pensado para la entrada, no específicamente para gastos. Donde más se nota el ahorro en gastos es en las bonificaciones del ITP para jóvenes, que reducen directamente ese impuesto en muchas comunidades autónomas.
¿Puedo combinar el aval ICO con la ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030?
No debe darse por hecho. El Real Decreto 326/2026 declara la ayuda compatible con otras ayudas para el mismo objeto, pero su disponibilidad depende de la convocatoria autonómica y la operación también debe cumplir las condiciones de la línea ICO y del banco. Conviene confirmar las tres piezas antes de reservar la vivienda.
¿Qué pasa si no cumplo los requisitos de ninguna ayuda pública?
Sigues pudiendo comprar, pero probablemente necesites acercarte más al esquema convencional: 20 % de entrada y gastos aparte, o bien un aval personal de un familiar, un segundo titular que sume ingresos, o un plazo y unas condiciones que compensen la falta de entrada. En ACFINAN estudiamos cada perfil aunque no encaje en ningún programa público.