¿De verdad necesito el 20 % de entrada más el 10 % de gastos?

Autoría: Equipo editorial de ACFINAN

Revisión: Equipo de intermediación hipotecaria de ACFINAN

No, no siempre hace falta tener ahorrado el 20 % del precio más un 10-12 % de gastos. Esa cifra es la referencia de una hipoteca convencional sin ningún programa de apoyo, pero no es una ley: existen bancos que financian el 90 %, el 95 % o incluso el 100 %, y hay avales públicos y ayudas autonómicas y estatales que reducen tanto la entrada como, en algunos casos, los gastos de la compra.

En este artículo repasamos de dónde sale la regla del «20 % + 10 %», qué opciones existen para no depender de ella, y cómo se combinan entre sí el aval ICO, las ayudas autonómicas y la novedad de 2026: el nuevo Plan Estatal de Vivienda.

De dónde sale la regla del 20 % + 10 %

No es un capricho: sale de cómo funciona una hipoteca estándar. Los bancos, salvo excepciones, financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación. Ese 20 % restante lo tienes que poner tú, de tu bolsillo.

A eso se suman los gastos de la operación —ITP o IVA según el tipo de vivienda, notaría, registro, gestoría y tasación—, que en una compraventa de segunda mano suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio, con variaciones importantes según la comunidad autónoma. Lo desglosamos con cifras concretas en gastos al comprar una vivienda además de la hipoteca y por región en la tabla de ITP por comunidades autónomas 2026.

Súmalo y sale el famoso 30 % del precio en fondos propios. Es la cifra correcta para el escenario más básico: un comprador sin ayudas públicas y un banco que no se sale del 80 % habitual. El resto de este artículo trata de las excepciones, que son más frecuentes de lo que parece.

Primera vía: bancos que financian más del 80 %

Algunas entidades conceden hipotecas del 90 %, el 95 % o del 100 % sin que intervenga ningún aval público, normalmente cuando la tasación sale claramente por encima del precio pactado, cuando el perfil del comprador es muy solvente, o cuando la vivienda pertenece a la propia cartera del banco. No es el producto estándar de ningún banco, pero existe: lo explicamos con detalle en ¿existe una hipoteca del 100 % sin entrada ni aval?

Aunque tampoco hace falta llegar al 100 % para notar la diferencia. Cuando el endeudamiento y la estabilidad laboral son sólidos, muchos bancos son más flexibles con el porcentaje financiado de lo que la gente asume; lo desarrollamos en ¿puedo comprar un piso sin tener ahorros?, donde vemos que lo que más pesa no es el ahorro, sino tus ingresos y tu nivel de deuda.

Segunda vía: el aval ICO, la garantía pública para no aportar el 20 %

El aval ICO, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial, es hoy la vía pública más extendida para no tener que aportar ese 20 % de entrada. El Estado avala ante el banco entre el 20 % y el 25 % de tu hipoteca (el porcentaje más alto si la vivienda tiene calificación energética D o superior), lo que permite financiar hasta el 100 % del precio sin que tú pongas nada de tu bolsillo para esa parte.

No es dinero que te entreguen ni un préstamo aparte: es una garantía. Si pagas con normalidad, no genera coste ni hay que devolver nada. Los requisitos giran en torno a tres límites que hay que cumplir a la vez —edad, ingresos y patrimonio—, que detallamos en requisitos de ingresos y patrimonio del aval ICO para jóvenes.

Importante: el aval ICO cubre el precio de la vivienda, no los gastos. Los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría siguen quedando fuera y hay que cubrirlos con fondos propios, así que aunque elimines el 20 % de entrada, ese 10-12 % de gastos normalmente sigue haciendo falta.

Tercera vía: ayudas autonómicas, dinero público para la entrada

Además del aval ICO, varias comunidades autónomas tienen sus propios programas de ayuda a la compra para jóvenes, con requisitos e importes distintos entre sí. El caso mejor consolidado es el de Cataluña: el Préstec ICF Habitatge Emancipació, un préstamo público a interés 0 % que cubre hasta el 20 % del precio o la tasación, con un máximo de 50.000 €, gestionado por el Institut Català de Finances. Lo explicamos al detalle en ayuda de 50.000 € de la Generalitat: requisitos y cómo combinarla con tu hipoteca.

Ojo con un matiz importante: el aval ICO y este tipo de ayudas autonómicas suelen ser excluyentes entre sí dentro de la misma operación, así que hay que elegir la que más convenga según el precio de la vivienda y tu situación. Comparamos ambas opciones en aval ICO o ayuda de 50.000 € de la Generalitat: ¿cuál conviene a un joven?

Si compras fuera de Cataluña, conviene revisar si tu comunidad autónoma tiene un programa equivalente: varias regiones ofrecen su propia ayuda directa o preferente para compradores jóvenes, con su propio tope de precio de vivienda y de ingresos. Las condiciones cambian de una comunidad a otra y las convocatorias se actualizan con frecuencia, así que lo más fiable es consultar la consejería de vivienda de tu propia comunidad antes de descartar esta vía.

La novedad de 2026: el Plan Estatal de Vivienda se suma al aval ICO

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por el Real Decreto 326/2026, incluye una ayuda directa a la compra dirigida a menores de 35 años que adquieran su primera vivienda habitual en municipios de hasta 10.000 habitantes (ampliable a 20.000 en zonas afectadas por el reto demográfico), con una cuantía de hasta 15.000 €. Puedes consultar el detalle actualizado en la página oficial del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Lo que hace relevante esta ayuda para la pregunta de este artículo es una novedad concreta: por primera vez, el plan permite combinar esta ayuda directa con el aval ICO en la misma operación, algo que hasta ahora no era posible entre el aval y otras ayudas públicas equivalentes. Para quien compra en un municipio pequeño y cumple los requisitos de edad, esto puede significar entrada cubierta por el aval y una parte de los gastos cubierta por la ayuda directa, en la misma compra.

Esta ayuda tiene alcance geográfico limitado —municipios pequeños, no grandes capitales— así que no sustituye al aval ICO ni a las ayudas autonómicas urbanas, pero amplía el mapa de opciones disponibles en 2026.

¿Y los gastos también se pueden reducir?

Aquí es donde menos se habla de ayudas, pero también existen. La partida de gastos más variable —el ITP— tiene bonificaciones o tipos reducidos para compradores jóvenes en bastantes comunidades autónomas: en algunas regiones el tipo baja varios puntos respecto al general, y en otras se aplican reducciones adicionales sobre el AJD en vivienda protegida. El importe exacto cambia mucho según dónde compres, así que lo mejor es consultar tu comunidad concreta en la tabla de ITP por comunidades autónomas 2026.

Fuera del ITP, no existe hoy un programa generalizado que cubra directamente notaría, registro o gestoría: esos conceptos suelen seguir a cargo del comprador incluso con aval ICO o ayuda autonómica. La vía real para aligerar esa parte del 10-12 % suele ser, precisamente, el ahorro que te genera el ITP reducido.

Otra vía habitual: la ayuda de los padres

Si ninguna ayuda pública encaja en tu caso, la entrada y los gastos también se pueden cubrir con ayuda familiar, aunque no todas las formas de ayudar son equivalentes ni tienen las mismas consecuencias fiscales o de propiedad. Comparamos donación, préstamo familiar, aval y segundo titular en ayuda de los padres para comprar casa: donación, préstamo, aval o segundo titular

Cuánto necesitas realmente, según la vía

Es una tabla orientativa: los importes y requisitos exactos dependen de tu edad, tus ingresos, tu patrimonio, el precio de la vivienda y la comunidad autónoma donde compres.

Antes de descartar una compra por no llegar al 30 %

• Comprueba si tu perfil encaja en el aval ICO: edad, ingresos y patrimonio son los tres requisitos que hay que cumplir a la vez.
• Revisa si tu comunidad autónoma tiene una ayuda propia para compradores jóvenes, además del aval ICO.
• Si vas a comprar en un municipio pequeño, mira si entras en la ayuda directa del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
• Consulta el tipo de ITP que te corresponde en tu comunidad: una bonificación por edad puede reducir varios miles de euros la parte de gastos.
• No des por hecho el 20 % + 10 % sin comprobarlo con un profesional: cada programa tiene su propia letra pequeña, y combinar mal dos ayudas incompatibles puede dejarte sin ninguna.

Conclusión

El 20 % de entrada más el 10-12 % de gastos es la referencia de una hipoteca sin ningún tipo de apoyo público, no una cifra obligatoria para todo el mundo. El aval ICO puede cubrir el 20 % de entrada, algunas ayudas autonómicas hacen lo mismo con sus propios topes, el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 añade una ayuda directa compatible con el aval ICO en municipios pequeños, y el ITP bonificado para jóvenes reduce la parte de gastos en buena parte de España. La combinación correcta depende de tu edad, tus ingresos, dónde compras y el precio de la vivienda.

Si quieres saber qué combinación de aval, ayuda autonómica y financiación bancaria encaja con tu caso concreto, puedes solicitar un estudio de hipoteca al 100 % con ACFINAN o consultar directamente la página de aval ICO sin compromiso.

La información de este artículo es divulgativa y no sustituye el estudio individual de cada operación. Los importes, requisitos y compatibilidades de las ayudas públicas citadas dependen de la convocatoria vigente en cada comunidad autónoma y pueden cambiar; ACFINAN actúa como intermediario de crédito inmobiliario (registro D378 del Banco de España) y no tramita directamente las ayudas autonómicas o estatales, aunque comprueba sin coste si tu perfil encaja en ellas.